香港樓市2022｜地產代理與銀行看淡樓價

【香港樓市2022】加息陰霾籠罩樓市，市場看淡香港樓價走勢。中原地產公佈「中原經紀人指數CSI」，最新CSI（住宅售價）跌穿45點，意味著地產代理對前景取向保守；至於「中原估價指數(主要銀行)CVI」亦持續低企15點水平，顯示銀行估價亦謹慎保守。

香港樓市2022｜CSI跌穿好淡分界線下限

「中原經紀人指數CSI」反映經紀對當周市況預期。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI（住宅售價）最新報43.99點，較上周的1.67點，下跌2.53點。

黃良昇表示，CSI跌穿45點好淡分界區間下限，即確認香港樓市出現調整信號。由於美國持續加息，並擴大加息幅度，前線經紀情緒逐步趨向保守。

數據顯示，今年6月份美國再加息0.75厘前，CSI走勢持續向下，由跌穿55點好淡分界區間上限開始，再跌穿50點，其後進一步跌穿45點好淡分界區間下限，用時6周。

黃良昇指，上一次CSI連續跌破三個重要關口是在去年12月，用時8周。當其時美國宣佈加快縮表兼預告加息，同期香港樓價亦見跌。是次CSI預告樓市調整，但相信調整幅度有限。

至於本周公佈的「中原估價指數（主要銀行）CVI」亦按周報跌，由上周18.23點下滑至最新15.98點，並已連跌5周，共跌50點。

CVI指數調查主要銀行對單位的估價變幅，可反映銀行對樓價取態。上周CVI錄得有史以來最大跌幅，本周指數仍在低位，黃良昇分析，銀行為應對7月美國大機會再加息，按揭取態因而趨向謹慎保守。

雖然代理、銀行雙雙看淡樓價走勢，但黃良昇指出，本周CVI未有進一步跌穿10點水平，預示樓價調整幅度有限，料香港樓價未會轉勢大跌。

不過，息口走勢對香港樓市確實造成影響。自今年5月美國加息半厘起，中原估價指數CVI及中原城市領先指數CCL同步受壓下挫；面對未來7月加息幅度可能擴大，估價指數CVI率先下跌，至於CCL會否下調，仍有待觀察。

事實上，近日二手業主叫價態度已較早前軟化不少，各區屋苑皆現大減價成交。其中，調景嶺都會駅一個三房單位大降價207萬元沽出，樓價更回落至1,000萬元以下。

中原黃仕斌表示，成交單位為都會駅3座高層D室，實用面積642平方呎，三房套房間隔。業主最初開價1,200萬元，議價後累減207萬元，以993萬元易手，實用呎價15,467元。

據了解，都會駅對上一宗同類型成交，為同座中層D室，單位戶型、面積、坐向等皆與上述成交單位相同，惟樓層較低。該中層單位於今年5月以1,046萬元成交，實用呎價16,293元。

一般而言，同座、同室的較高層單位，樓價會比較低層單位高。但是次成交的高層單位，僅相隔2個月，樓價就與中層單位拉開53萬元（約5%）差距，價格更回落至1,000萬元以下。

另一成交單位，則位於大型指標屋苑天水圍嘉湖山莊。中原何家樂表示，嘉湖山莊本月累錄11宗買賣成交，比上月同期10宗略為加快，主要是因為部份業主願意減價。

代理指，嘉湖山莊賞湖居5座中層F室，實用面積449平方呎，兩房間隔，叫價570萬元，獲外區上車客家以530萬元承接，實用呎價11,804元，累計減幅達40萬元。

買家審慎，相對較受歡迎的鐵路盤成交亦受壓。據中原地產統計，56個鐵路沿線鐵路屋苑在6月份共錄496宗二手登記宗數，較5月份減少近30%，其中有兩個屋苑未錄得任何登記成交。

此外，56個屋苑當中，有35個屋苑於6月份登記量錄得跌幅，僅19個屋苑成交量錄得升幅。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，疫情下，出行及上班方便是很多置業人士的首要考慮，因此鐵路屋苑的抗跌能力相對頑強。

按月計算，6月份有18個鐵路沿線屋錄升幅；若以半年計，共有22個屋苑6月份呎價較今年1月錄得升幅。陳永傑指，由於整體二手成交量低迷，個別屋苑每月僅錄零星成交，呎價升跌幅因而錄得較大差異。

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