【居屋2022｜二手居屋｜白居二】新居屋售價有折讓，過往居屋升值能力比私樓更大，奈何當市況逆轉時，跑贏大市往往變成跑輸大市。地產代理最新的研究報告中顯示，上半年二手居屋登記2,253宗（包括第二市場及自由市場），是兩年半最少；而每宗二手居屋成交平均作價，亦由去年下半年的530.8萬元，減至今年上半年約520.2萬元，下文更包括上半年十大熱門二手居屋屋苑買賣登記狀況，以供參考。
香港樓價走勢反覆回軟
香港樓市整體已呈向下走勢，以反映二手樓價的中原城市領先指數CCL計，最新報180.22點，較去年8月時歷史高位191.34點，累積跌5.8%。中原地產更預警，美國持續加息，樓價走勢反覆回軟，CCL結束早前5周於180點到182點徘徊，相信短期將回軟至178點到180點之間窄幅爭持。
上半年二手居屋買賣登記大跌37%
香港樓市回軟，二手居屋市場同樣受挫。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年上半年主要受第五波疫情爆發所拖累，二手住宅買賣活動明顯減弱，導致二手居屋交投量按半年出現較大跌幅。
根據土地註冊處最新數據，今年上半年全港共錄2,253宗二手居屋買賣登記（包括居屋第二市場及自由市場），較去年下半年的3,559宗大跌37%。
二手居屋成交平均作價約520.2萬
至於涉及成交金額約117.21億元，較去年下半年的188.91億元同步大減38%，量值同創近兩年半最少。若與去年上半年同期相比，宗數及金額則分別大減29%及31%。利嘉閣地產指出，部分業主心態轉弱減價出貨，拉低上半年每宗居屋二手成交平均作價至約520.2萬元，較去年下半年的530.8萬元下跌2.0%，創近3年新低。
「貴價」二手居屋跌幅最顯著
按二手居屋價格劃分，上半年所有價格組別登記量按半年均錄得跌幅，當中價值600萬元或以上的「貴價」買賣登記，由去年下半年的979宗急瀉41%至今年上半年的582宗，跌幅最為顯著。至於最多登記的價值500萬元至599萬元組別錄得714宗登記，涉及38.84億元，按半年量值均錄得40%跌幅。
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上半年二手居屋登記統計
|
樓宇價值 (百萬元) |
買賣登記宗數 |
成交總值 (億元) |
||||
|
22年上半年 |
21年下半年 |
變化 |
22年上半年 |
21年下半年 |
變化 |
|
|
0.00 - 1.99 |
31 |
40 |
- 23% |
0.28 |
0.42 |
- 33% |
|
2.00 - 2.99 |
44 |
54 |
- 19% |
1.11 |
1.37 |
- 20% |
|
3.00 - 3.99 |
188 |
303 |
- 38% |
6.67 |
10.88 |
- 39% |
|
4.00 - 4.99 |
694 |
991 |
- 30% |
31.26 |
44.93 |
- 30% |
|
5.00 - 5.99 |
714 |
1,192 |
- 40% |
38.84 |
64.84 |
- 40% |
|
6.00或以上 |
582 |
979 |
- 41% |
39.06 |
66.47 |
- 41% |
|
全港總計 |
2,253 |
3,559 |
- 37% |
117.21 |
188.91 |
- 38% |
資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部 （註：由於四捨五入關係，個別項目的數字加起來可能不等於總計）
麗晶花園買賣最活躍
從屋苑層面分析，上半年十大活躍成交屋苑中，共有8個屋苑買賣登記量報跌，跌幅介乎3%至55%不等，其中天水圍天盛苑跌幅最大，屋苑期內錄得39宗買賣登記，成交總值約1.87億元，較去年下半年同樣大減55%。而今年上半年登記最活躍屋苑為九龍灣麗晶花園，共錄63宗成交，總值涉及3.49億元，量值按半年分別下跌13%及16%。
上半年十大熱門二手居屋屋苑買賣登記狀況
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屋苑名稱 |
買賣登記宗數 |
成交總值(億元) |
實用面積平均呎價(元) |
|||
|
2022年 上半年 |
較2021年 下半年升跌 |
2022年 上半年 |
較2021年 下半年升跌 |
2022年 第2季 |
較2021年 第4季 |
|
|
麗晶花園 |
63 |
- 13% |
3.49 |
- 16% |
12,934 |
- 4.8% |
|
兆康苑 |
55 |
- 28% |
2.60 |
- 30% |
10,124 |
- 1.9% |
|
穗禾苑** |
51 |
- 20% |
2.42 |
- 21% |
9,572 |
- 5.6% |
|
愉翠苑 |
48 |
- 46% |
3.07 |
- 46% |
10,828 |
- 1.3% |
|
天頌苑** |
43 |
- 45% |
1.71 |
- 48% |
7,121 |
- 7.1% |
|
天盛苑** |
39 |
- 55% |
1.87 |
- 55% |
7,951 |
- 8.8% |
|
屏欣苑 |
37 |
+ 16% |
1.69 |
+ 15% |
10,997 |
- 4.2% |
|
錦英苑 |
32 |
- 3% |
1.69 |
- 7% |
10,935 |
+ 1.1% |
|
錦泰苑 |
31 |
- 33% |
1.91 |
- 31% |
10,062 |
- 4.9% |
|
悅湖山莊** |
31 |
+ 7% |
1.56 |
+ 17% |
9,850 |
+ 7.8% |
資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部（註**：成交單位質素有異，造價未可反映實際市場走勢）
香港息口有趨升壓力
陳海潮表示，雖然新一輪居屋攪珠結果出爐後，有助釋放部分購買力至二手市場，而白居二購買力亦可望最快在今年第四季入市，但由於預期美國加息步伐較急，香港息口有趨升壓力，估計相對較基層的居屋買家，入市態度傾向審慎。而且，估計下半年將有大量新盤應市，料吸走一批客源，故相信今年下半年二手居屋交投表現靠穩橫行，初步估計可錄約2,500宗買賣登記。
中原地產：二手居屋市道放緩
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出，2022年上半年二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及居屋第二市場）錄得2,329宗，總值121.58億元，較2021年下半年的3,699宗及196.50億元，分別下跌37.0%及38.1%。數字是自2019年下半年的1,887宗及100.49億元之後，創五個半年度新低。反映今年上半年受到第五波疫情打擊，加上一手全新居屋申請搶去市場焦點，導致二手居屋市道放緩。
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2宗二手居屋登記個案打入十大
不過，2022年上半年有2宗二手居屋登記個案打入歷年高價成交榜之內。
- 5月份深水埗樂年花園2座高層B室單位，成交價錄1,018.0萬元，創出歷年第六高。
- 2月份鰂魚涌康山花園4座中層F室單位錄1,000.0萬元，創歷年第八高。
窒礙用家的置業信心
按月方面，2022年6月份的二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得441宗，總值22.92億元，較5月的562宗及29.63億元，分別下跌21.5%及22.6%。顯示5月美國加快加息步伐，窒礙用家的置業信心，影響二手居屋交投回軟。6月份登記金額最高的是深水埗樂年花園5座高層D室單位，以958.0萬元售出。
2022年上半年買賣登記金額較高的二手居屋登記個案
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登記日期 |
區份 |
地址 |
金額(萬元) |
|
|
2022年5月 |
深水埗 |
樂年花園 2座高層 B室 |
1,018.0 |
|
|
2022年2月 |
鰂魚涌 |
康山花園 4座中層 F室 |
1,000.0 |
|
|
2022年1月 |
鰂魚涌 |
康山花園 2座低層 F室 |
975.0 |
|
|
2022年4月 |
黃大仙 |
嘉強苑 嘉盈閣(B座)高層 4室 |
972.0 |
|
|
2022年6月 |
深水埗 |
樂年花園 5座高層 D室 |
958.0 |
|
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2022年4月 |
大角咀 |
富榮花園 13座高層 H室 |
923.0 |
|
|
2022年5月 |
大角咀 |
富榮花園 9座中層 H室 |
915.0 |
|
|
2022年6月 |
屯門 |
美樂花園 4座中層 H室 |
900.0 |
|
|
2022年5月 |
大角咀 |
海富苑 海寧閣(A座)高層 18室 |
900.0 |
|
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2022年6月 |
黃大仙 |
啟德花園 3座高層 D室 |
880.0 |
|
資料來源：中原地產研究部
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