香港樓市】政府差餉物業估價處最新5月份樓價指數回升至近歷史高位,新盤氣氛回旺,市民追捧優質新盤,發展商同步趁機促銷餘貨,帶動新高價接二連三出現。

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市民置業的意慾仍高企

其次,低息環境仍然持續,市民置業的意慾仍高企;第三,從成交可見,上半年入市的買家相當揀擇,專揀現樓、投資潛力高、位置地段佳、大型屋苑或鐵路新盤,故即使一手市場價量齊升情況下,部分全新盤銷情亦相當慢熱,只得零星成交,並非「盲搶樓」。

首季未有全新一手項目推出

一手市場於疫情影響下,首季近乎未有全新一手項目推出應市,令2022年上半一手私人住宅登記僅維持約4,750宗,創2013年一手新例推出後的上半年九年新低。信置(0083.HK)、新地(0016.HK)、恒地(0012.HK)、會德豐地產、長實(1113.HK),上半年合計售出近4,000個單位,吸金近410億元。

最賣座新盤:元朗柏瓏I及II

其中以元朗柏瓏I及II,成為上半年最賣座全新盤,據悉,柏瓏II已推出的1房及2房單位已全數沽清,而整個柏瓏I、II系列,自4月底開售以來已累沽約1,353伙、套現總金額高逾123億元。有發展商同老樓分析,縱使有盤賣得滿堂紅,仍是絕大部份是「未合格」,主要原因有二。

大部份新盤銷情「未合格」原因

一,「似乎大家(市民)普遍覺得周街都有貨,唔急,而且加息(香港)在即,覺得會平。」最近以拆息為主的供樓息口,實際利率已破二厘,何況拆息進一步上升,會影響銀行息差,故下半年有加優惠利率的機會,那時形勢可能有變,故此買家在選擇上會有比較。

買家要㨂靚貨

二,「而家啲客要㨂靚貨,所以平(呎價及銀碼)都唔一定得,位置好將來就算跌市都唔駛太驚。」,好像北都會區有新概念支持下,買家對區內新盤有幻想,可以有market(市場),已發揮了並無新氣象話題,看看最近銀碼最好賣集中在財爺plan按揭1,000萬或以下的樓盤,超過這數便有點壓力,故多一房及二房的新盤稍佔優。

黃竹坑買來收租投資

早前與一名在港島傳統豪宅區的業主食飯,「老樓,你看看我們這裡最近呎價只係2.9萬元,反而有鐵路概念的黃竹坑站,上蓋平均也要賣到每呎3.3萬元,特色單位近每呎6萬,我會買這裡住,在黃竹坑買來收租投資,不是舊不如新好住,而是傳統觀念已經由地區改為地鐵,沒有鐵路概念的相對不值這個高價錢。」

新興屋苑呎價比十大傳統屋苑高三至四成

而現實上又真的變了,老樓入行時十大傳統屋苑,已較同區新興屋苑比下去,呎價隨時高三至四成,或有一個額外因素,銀行做已上了三十年樓的按揭年期有保留,沒有做得太長按揭有關。「你想質素住好啲、抑或樓價升多啲?」市場總有不同選擇,不過首要你手上有沒有首期先。

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啟德新盤THE HENLEY II陸續入伙

下半年作為新盤主要供應庫的九龍城啟德區,也有多個焦點盤部署登場,料涉約7,000伙,會德豐牽頭的啟德承豐道23號項目亦伺機出擊,料為去年夏天中海外推出維港1號後,跑道區第2個全新盤,另恒地旗下已屆現樓的啟德新盤THE HENLEY II,現正進行交樓程序,將陸續入伙。

10個主要新盤有機會今季登場

今季有機會登場的10個主要新盤共涉5,195伙 ,而受惠北部都會區概念的新界西北再成主戰場,其中新地屯門NOVO LAND第1A期、天水圍Wetland Seasons Bay第3期部署雙盤齊發。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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