【實用面積 VS 建築面積】但凡新手買家買樓時，總遇到一些疑問：實用面積、建築面積是甚麼？有沒有分別？露台、工作平台又是怎樣計？公用空間又是否要計？如何計算單位面積？舊樓是否較新樓好用？《香港財經時報》香港樓市專題會解答這些問題之餘，亦會介紹六個提供九成實用率的屋苑。
一手二手物業均以實用面積標示呎價
自從《一手住宅物業銷售條例》(條例)於2013年4月29日起實施後，一手物業買賣，都會以實用面積標示呎價。
香港樓市二手市場亦跟隨這種做法。條例未生效前，普遍以建築面積標示呎價。兩者分別在那裡？
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實用面積包露台工作平台
根據一手住宅物業銷售監管局(銷監局)資料指，實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積，包括：
- 露台
- 工作平台
- 陽台
實用面積不包括空調機房、窗台
實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使這些項目構成物業的一部分的範圍。
以近期開售的凱柏峰一期為例，價單內除了列出實用面積外，還包括露台、工作平台及陽台的面積，另外亦表明上述不計入實用面積內的項目，寫得很清楚。
建築面積包公用面積
至於建築面積，目前未有官方公認的量度標準。一般而言，是指實用面積加上公用空間。公用空間包括公共走廊、電梯大堂、垃圾房等，以往發展商都會把公用面積納入建築面積內，令單位實用率偏低。正因如此，政府才於2013年規定劃一採用實用面積。一、二手物業皆採用實用面積。
計面積須從圍封牆外度起
現時計算住宅物業的樓面面積時，須從圍封物業的圍封牆的外部開始量度。面積計算要包括物業內部的間隔及柱的面積，但不包括圍封物業的圍封牆之外的任何公用部分的面積。
至於露台、工作平台或陽台的樓面面積，須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。
包括露台等內部間隔及柱面積
面積計算要包括該露台、工作平台或陽台內部的間隔及柱的面積。
如任何圍封牆將住宅物業、露台、工作平台或陽台與毗鄰的住宅物業、露台、工作平台或陽台分隔，須從牆壁的中間開始量度。
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單位平面圖跟實際量度有差距
若果購買一手樓，都要從售樓書中的樓面平面圖了解單位面積大小，但坊間有意見指，平面圖顯示的尺寸，未必跟單位內實際量度的面積尺寸相同。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析指，平面圖顯示由外牆至內牆，但實際在單位內難以量度牆的厚度，故兩者會有差距。他說，通常牆的厚度約8至12吋，主力牆還會厚一些，厚度有多少要視乎物業結構所需而定。
新舊樓空間受間隔影響
每當去睇樓時，特別是睇新樓和舊樓，總覺得新樓空間不及舊樓。不過，測量師指，若果大家實用面積是一樣，相信是單位內間隔分布的不同，才有這種感覺。陳超國表示，如果新、舊樓實用面積同樣是1,000呎，最重要是單位內間隔如何分布而已。陳超國指出，新樓面積1,000呎，但廚房要擺放焗爐、洗衣機等設備，所佔的面積大，而且單位有兩個廁所，一個工人房，佔用很多可使用空間，於是客飯廳空間減少。
超實用屋苑樓齡偏高
如果是同一實用面積的舊樓，沒有工人房，廚房不大，只有一個廁所，於是客飯廳空間會較大。
如果想搵實用率超高的物業，有沒有選擇？經過一番搜羅後，找到以下6個九成實用率屋苑，名單如下：
1.又一村花園
地區：九龍塘
地址：又一村達之路68號
單位總數：488個
單位實用面積：617至1,880平方呎
入伙日期：1986年2月
發展商：太古
九成實用率放盤單位：B室
實用面積/建築面積(平方呎)：1,155/1,246
叫價：2,680萬元
實用呎價：23,203元
2.城市花園
地區：北角
地址：電氣道233號
單位總數：2,393個
單位實用面積：447至1,256平方呎
入伙日期：1982年12月至1986年5月
發展商：長實
九成實用率放盤單位：1期2座低層B室
實用面積/建築面積(平方呎)：807/896
叫價：1,280萬元
實用呎價：15,861元
3.和富中心
地區：北角
地址：和富道21至53號
單位總數：1450個
單位實用面積：703至2,290平方呎
入伙日期：1982年11月至1984年5月
發展商：和黃
九成實用率放盤單位：1座低層D室
實用面積/建築面積(平方呎)：875/956
叫價：1,580萬元
實用呎價：18,057元
4.碧華花園
地區：九龍塘
地址：喇沙利道16號
單位總數：480個
單位實用面積：1,211至1,609平方呎
入伙日期：1980年12月至1981年1月
發展商：-----
九成實用率放盤單位：4座低層D室
實用面積/建築面積(平方呎)：1,212/1,308
叫價：2,248萬元
實用呎價：18,547元
5.碧瑤灣
地區：薄扶林
地址：域多利道550號
單位總數：1,515個
單位實用面積：906至2,770平方呎
入伙日期：1975年1月至1979年12月
發展商：新世界
九成實用率放盤單位：29座低層
實用面積/建築面積(平方呎)：2,119/2,332
叫價：3,900萬元
實用呎價：18,404元
6.悠然山莊
地區：大埔半山
地址：山賢路9號
單位總數：242個
單位實用面積：454至1,878平方呎
入伙日期：1997年10月
發展商：-----
九成實用率放盤單位：12座高層E室
實用面積/建築面積(平方呎)：924/1,018
叫價：1,250萬元
實用呎價：13,528元
大埔悠然山莊樓齡也要25年
上述屋苑有一個共同特點，是樓齡偏高，約20至40多年。
最「年青」的屋苑是大埔悠然山莊，入伙時間為1997年，樓齡也要25年；最「年長」的屋苑是碧瑤灣，入伙時間為1975年，樓齡達43至47年。
放盤價高達近4000萬
雖然這些屋苑樓齡很高，但若果想買實用率達九成的單位，其實不易搵，因這類單位放盤量普遍不多。論售價不算便宜，放盤價約1,000萬至2,000多萬元，甚至如碧瑤灣，有單位放盤價高達近4,000萬元。跟目前半新樓相比，可謂不遑多讓。購買這類物業人士，其財政實力不弱。
實用面積與建築面積常見問題
問：何謂實用面積？實用面積包括那些項目？那些不包？
答：實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積，包括露台、工作平台，以及陽台。實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使這些項目構成物業的一部分的範圍。
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