香港樓市2022|經濟環境仍受壓,加上美國持續加息,市場對香港樓價看法續保守。仲量聯行發表2022年下半年香港地產市場展望,預期香港全年中小型住宅樓價將會下跌,視乎宏觀經濟環境及息口走向,跌幅或達5%至10%。

今年首季香港樓市顯著降溫

仲量聯行香港主席曾煥平表示,受第五波疫情影響,今年上半年一、二手住宅成交量皆跌,上半年每月平均成交量為4,000宗,第一季平均成交量更僅約3,400宗,較去年平均數字5,000宗有顯著跌幅。

曾煥平指,今年第二季住宅成交量雖較首季反彈,惟一手市場僅部份鐵路項目錄亮眼銷情,整體市況遠不及去年熾熱。

仲量聯行︰息口上升無懸念

曾煥平續稱,今年下半年一手市場尚有逾20,000伙單位待批預售樓花同意書,短期潛在供應充足,加上利率上升為全球大趨勢,料對香港樓價帶來一定壓力。

至於其他因素,如市場憧憬中港通關等,他預期,兩地短期內或未能如期通關。展望未來,下半年中小型住宅樓價或跌5%;若下半年若疫情反覆或香港以至世界經濟未穩定,全年樓價跌幅可能擴大至半成至一成。

料未來地價下調

仲量聯行於報告中特別提及,利息趨升等利淡因素下,預計未來地價有下跌趨勢。曾煥平解釋,受經濟環境及通脹等因素影響,發展商建築成本上升,且近期市場對樓市看法審慎,料發展商投地時,出價會更小心以保障利潤,落標價格有機會因而下降。

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中銀︰香港樓價最多或跌5%

本地銀行亦多數預期今年樓價下調。中銀香港早前發表《2022年下半年經濟及投資展望》,該行預計,美國或於7月及9月各加息0.75厘,其後再於11月及12月收窄加幅至0.25厘,年底利率介乎3.25至3.5厘。

該行經濟研究員丁孟表示,聯繫匯率制度下,預計港息將跟隨上升,影響借貸成本,為本港樓市帶來下行壓力,最多跌5%。

中小型銀行陸續上H按鎖息上限

事實上,目前息口走勢仍是影響香港樓價的重要因素之一。美國利率連升,本港息口跟升是市場大勢所趨,除一個月銀行拆息(HIBOR)見升外,本地亦陸續已有幾間中小型銀行上調H按鎖息上限。

例如,華僑永亨銀行由7月11日起,上調H按鎖息上限至P-2.65%至P-2.75%,較之前上調0.25厘至0.35厘。以該行最優惠利率(P)為5.5厘計,H按實際鎖息上限為2.75厘至2.85厘,最低利率則維持H+1.3%。

經絡按揭︰料港銀年底前加P

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,目前美國經濟強勁,料通脹將會維持一段較長的時間,因此預料今月美聯儲有機會再大幅度加息,幅度將介乎0.5厘至0.75厘;在港美息差不斷擴闊的情況下,再有銀行加H按封頂息率,屬預料之內。

曹德明續指,雖然近日拆息(HIBOR)稍有回落,但若美國加息持續,香港息口及銀行資金成本壓力驟增,屆時拆息及最優惠利率必然向上,預料香港銀行最早年底前加P。

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新造按揭須留意壓力測試要求

曹德明續指,雖然近日拆息(HIBOR)稍有回落,但若美國加息持續,香港息口及銀行資金成本壓力驟增,屆時拆息及最優惠利率必然向上,預料香港銀行最早年底前加P。

曹德明提醒,H按封頂息率增加將影響新造客戶的壓力測試要求。

H按鎖息上限對供款及壓測影響例子

以100萬元貸款額,還款期30年,實際封頂息率2.5厘計,每月供款為3,951元,壓力測試為9,463元。

H按鎖息上限 每月供款 壓力測試要求
2.5厘 3,951元 9,463元
2.75厘 4,082元 9,726元
2.85厘 4,136元 9,832元

假設實際按息升至封頂息率實際為2.75厘,每月供款將上升至4,082元,壓力測試要求為9,726元;假設實際按息升至封頂息率實際為2.85厘,每月供款將上升至4,136元,壓力測試要求為9,832元,入息要求亦相應提升。

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