居屋第二市場香港都會大學公佈「都會居屋價格指數」,指數反映居屋第二市場樓價走勢。都大公共及社會政策研究中心早前發表研究結果,表示自疫情開始(2020年1月)至今,未補地價居屋樓價下滑約9.8%,同期私樓樓價卻錄得升幅,可見二手居屋樓價跑輸私樓。

都會大學︰過去12年計 居屋樓價跑贏私樓

都會居屋價格指數」追蹤於居屋第二市場(即未補地價居屋)成交量最高的50個屋苑,以評估居屋第二市場樓價走勢,指數資料來自市場實際成交,可反映真實市況。

都會大學學院助理教授馬耀宗博士表示,自2010年起計,都會居屋指數至今升278%。參考較具指標性的中原城市指數差餉物業估價署樓價指數,私人物業於同期升幅為約137%至207%,即過去12年來,居屋樓價升幅大幅跑贏私樓樓價。

過去2年半居屋樓價跌9.8%

然而,自2020年1月起,都會居屋指數至今累跌9.8%,同期私樓樓價指數則約有0.5%至2.7%升幅。

根據都會大學數據,由疫情開始至今逾2年時間,第二市場居屋價格每年均跑輸私樓樓價。

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逐一拆解居屋價格走勢差異3大原因

  1. 居屋實際折讓減少
  2. 一手居屋折扣率高
  3. 經濟環境轉差

1. 居屋實際折讓減少

過往十年以來,居屋升幅較大,變相令實際折讓減少,即現時買家入市須付出相對較高價格。適逢過去兩年樓市走勢放緩,私樓樓價升幅變慢,進一步拉近居屋第二市場售價與私樓售價差距。

事實上,居屋市場成交量本來就比較低,每年僅白居二時期為入市高峰期;居屋市場流動性減少加上樓價差距與私樓拉近,令部份買家轉而投向一手市場,影響居屋第二市場成交。

2. 一手居屋折扣率高

一手居屋售價,是由政府根據市價及家庭入息中位數等因素制訂折扣。及至今年,一手居屋價格已降低至市價五一折。

一手新居屋折扣率高,使居屋第二市場相對價格提高;此外,一手新居屋供應量上升,亦令綠、白表人士對未補地價居屋持觀望態度。新樓加上高折扣率往往對準買家有較大吸引力,一手新居屋每年均獲超額認購,相反,白居二每年入市比率相對偏低。

3. 經濟環境轉差

過去兩年多以來,疫情多番爆發,對本港經濟環境造成壓力。疫情對各行業及各收入階層的影響並不一致,如建造業、零售業及製造業等被直接波及,亦對基層及中層家庭收入影響較大。

居屋第二市場的潛在買家正正是這一批基層及中層收入人士。經濟因素對之入市居屋的決定或造成較強力的阻礙。

展望居屋第二市場樓價走勢

過去一年,樓市調整主要受疫情及利率風險所影響。美國聯儲局將大幅加息,為本地利率帶來上調壓力,目前本港一個月拆息(HIBOR)已升至0.7至0.8厘水平。

雖然居屋按揭只能使用P按,拆息上升未能完全反映未來樓價走勢,但若拆息抽升至上限水平,銀行便有壓力調整最優惠利率,屆時將會加重居屋供樓負擔,進而影響居屋市場成交。

都大建議︰准用H按、適度規管

房委會已於上月文件提及將於本年11月起容許居屋現有業主、一手及二手市場新買家使用H按。

近月拆息(HIBOR)波幅較大,且連番調升,故由P按轉H按未必能減低利息支出;然而,都大研究團隊認為,長遠而言,此方案有助為業主提供更多上會選擇,有利活化居屋市場成交。

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無需過分規管 推動置業階梯

早前有團體建議政府實行政策抑制炒風。都大團隊認為,無須過度規管第二市場交易,因過分施壓或令居屋樓價與私樓脫軌,令業主更難「樓換樓」由居屋轉投私人市場。

不過,都大建議,當局可延長居屋禁售期,以此區分資助房屋與私樓,有助更多人跟從置業階梯,換樓同時釋出居屋盤源,帶動市場健康、穩定發展。

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