按揭5個轉變｜經絡按揭料H按利率封頂、最優惠利率加息0.25厘

【按揭2022】美國進入加息周期，香港最優惠利率（P）雖未有即時跟升，惟一個月銀行同業拆息（HIBOR）近日反覆向上，市場預期下半年息口或進一步上升。經絡按揭展望2022下半年，預料一個月拆息（HIBOR）或於第三季升穿封頂位，屆時最優惠利率（P）亦有機會調升0.25厘，令物業按揭實際供款上升，有意買樓置業及供樓人士須留意息口轉變。

經絡按揭回顧｜上半年樓市交投先跌後升

回顧2022上半年，年初爆發的第五波疫情導致首季樓市交投轉弱，但在疫情好轉、加上政府推出「波叔Plan」放寬按保門檻刺激交投活動，令第二季物業交投量回升。據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，今年第二季一、二手住宅註冊宗數為15,628宗，比第一季10,637宗相比，增加4,991宗或46.9%。

此外，「波叔Plan」推出後，首月經絡客戶平均按揭成數逾六成，創近2年新高；涉及按保計劃申請個案破3成，創有紀錄以來新高，反映「波叔Plan」促進上車及換樓市場的交投。

經絡按揭預測｜下半年按揭市場5大重點

不過，受到美國加息影響，下半年香港樓市未明朗，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預期，第三季起一個月拆息（HIBOR）及最優惠利率（P）皆有機會上調。經絡按揭下半年樓市前瞻︰

第三季一個月拆息（HIBOR）挑戰1.8厘，H按或升至封頂水平
最優惠利率（P）有機會調升0.25厘
「波叔Plan」帶動新批按保宗數創月度新高
料新取用按揭按年跌逾一成
全年現樓及樓花按揭宗數跌約一成半

經絡按揭預測1：第三季H按升穿2.5厘

曹德明指出，美國聯儲局於6月大幅加息0.75厘及啟動縮表，為1994年即28年來最大加幅，年內已加息3次達1.5厘。港美息差擴闊，資金流出港元市場，令銀行體系結餘逐步回落至約2,333億元。

曹德明認為，美國加息及收水持續，資金持續外流下，估計下月銀行結餘將有機會跌破2,000億元，年底前更有機會跌至千億元以下。此外，料未來拆息將反覆向上，第三季一個月拆息（HIBOR）有機會挑戰1.8厘水平，即超過H按2.5厘的封頂水平，增加銀行調升P（最優惠利率）的壓力。

經絡按揭預測2：年內P或加息25點子

香港按揭證券有限公司於今年5度上調定息按揭的年利率，幅度亦愈增愈大。曹德明認為，調升按息可預視為銀行加P的前奏，料部份銀行或於加P前提升H按封頂位。而年內P有可能調升，估計幅度可達0.25厘，使香港利率步向「正常化」，由「超低息環境」轉為「低息環境」。

經絡按揭預測3：新批按保或再創月度新高

根據香港按揭證券有限公司資料顯示，5月份新批按保宗數為5,771宗，為有紀錄次高，金額為353.38億元，創紀錄新高。曹德明預料，未來新批按保數字將再有機會挑戰月度新高。

此外，「波叔Plan」更帶動按揭「三高」現象，即：

「高平均貸款額」
「高還款年期」
「高按揭比率」

平均還款年期為27.83年

根據金管局最新住宅按揭統計，5月份的按揭比率為60.7%，創逾11年半（141個月）新高；平均還款年期為27.83年（334月），創有紀錄以來新高；平均按揭貸款金額則為514萬元，創有紀錄以來新高。

曹德明相信，在「波叔Plan」帶動下，高成數按揭將成上車客及換樓客置業的大趨勢，以上樓按指標的「三高」現象亦將見持續，建議入市前根據先身條件選擇量力而為。

經絡按揭預測4：料新取用按揭按年跌逾一成

根據土地註冊處紀錄，第二季一手註冊量按季升1,527宗或85.7%；二手註冊量按季升3,464宗或39.1%，惟與去年同期比較，一手註冊量仍下跌1,260宗或27.6%；二手註冊量亦下跌5,805宗或32%。

曹德明指，加息周期將至，加上經濟未完全復甦，未入市準買家將更見謹慎。根據金管局住宅按揭統計調查結果，首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗，相比去年同期仍減少11.6%及14.6%，料全年新取用按揭數字或比去年回落一至兩成，至約3,200億元及70,000宗水平。

經絡按揭預測5：全年現樓及樓花按揭宗數跌約一成半

土地註冊處資料顯示，首6月現樓按揭宗數錄得42,788宗，對比去年同期的44,931宗回落2,143宗或4.8%；首6月樓花按揭宗數錄得2,748宗，對比去年同期的3,105宗回落357宗或11.5%，更創自2012年、即10年來的上半年新低。

曹德明預計，雖然近日一手市場氣氛熾熱有追落後，但近月銷售的樓盤中有近8成買家選用建築期付款方式，有關宗數將會滯後至成交日並於日後反映於現樓按揭宗數中，預計全年現樓及樓花按揭宗數將按年回落約1成半至約90,000宗及5,000宗水平，樓花更創11年新低。

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。