【差餉地租計算2022】又到了報稅交稅的日子。如果自己是業主，最關心是繳交涉及物業的稅項。差餉地租和地稅這些稅項是免不了的。究竟這三者是什麽？彼此分別何在？如何計算？上述稅項的如遲交或不交的罰則如何？問題一大堆，《香港財經時報》一文解答。
差餉地租計算2022｜差餉是什麼？
先說說差餉。差餉是就房產物業徵收的稅項，是香港其中一種間接稅，所得的收入為政府一般收入的一部分。差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的，而該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，估計可取得的合理年租。
差餉計算方法｜目前徵收率5%
以2022至2023財政年度而言，差餉徵收率為5%。估價依據日期為 2021年10月1日，應課差餉租值則由2022年4月1日起生效。評估應課差餉租值時，會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期，在公開市場所議定的租金，並按面積大小、位置、設施、樓宇質素及管理水平的分別加以調算。
按市值租金徵收差餉
所有類別的房產物業，包括私人及公營房屋，都是按相同基準評估應課差餉租值。所有物業的差餉都是根據市值租金來徵收。基本上，所有業主都需要繳付差餉，但亦有豁免差餉，這是基於以下各方面的考慮，包括：
- 社會（例如墳場及火葬場）
- 行政（例如低於訂明應課差餉租值的物業單位）
- 治（例如領事館佔用的物業及軍事用地）
- 歷史（例如若干新界鄉村式屋宇）
差餉每季繳交｜差餉月份月底前要清繳
差餉是分四個季度預繳的。差估署通常於季初發出徵收通知書（差餉單），而有關款額須於每季第一個月（即一月、四月、七月、十月）的月底前清繳。
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住宅差餉寬減2022｜最高1,500元一季
不少人會關注今年度差餉寬減。2022年4月至2023年3月四個季度均有差餉寬減。每個住宅物業單位首兩個季度的寬減額以每季1500元為上限，隨後兩個季度以每季1000元為上限；而非住宅物業單位首兩個季度的寬減額以每季5000元為上限，隨後兩個季度的寬減額以每季2000元為上限。有關季度的寬減額會用以抵銷物業在該季度的應繳差餉額。
差餉制度改革2022｜引入累進制差餉計算
值得留意的是，今個財政預算案（2022/2023）提出差餉制度改革，引入累進制差餉。詳情如下：
| 應課差餉租值 | 徵收率 |
| 55萬元或以下 | 5% |
| 55萬至80萬元 | 8% |
| 80萬或以上 | 12% |
對差餉估價不滿可提出反對
任何對差餉估價不滿的人士，可向差餉物業估價署署長提出建議，修改新差餉估價冊內的記項，或就現行差餉估價冊內的更正、刪除或加插項目提出反對。
差餉地租計算2022｜地租是什麼？
交地租可獲土地使用權：地租是由差估署負責徵收，同樣是政府一般收入的一部分。香港所有土地都是由政府以批地形式，即以政府租契租予承租人(業主)。所有業主在訂定政府租契時均同意須向政府繳付租金，以換取已批租土地的佔用或使用權。
其實，除了中環的聖約翰座堂屬永久業權土地外，其餘所有本港的土地是由政府擁有，故業主需要向政府繳交地租。
97前到期地契需交地租續期至2047
根據《地租條例》，須評估地租的物業如下：
- 新界和新九龍（界限街以北）的物業
- 1985年5月27日或以後獲批土地契約的物業
- 獲得在1985年5月27日或以後延期的不可續期契約的物業，而業主須自契約續期日起，按應課差餉租值的3%繳付地租，實際數额會隨應課差餉租值的變動而調整。
兩項土地契約需繳交新地租
1984年《中英聯合聲明》釐清香港回歸後的土地契約問題，有兩項土地契約需要繳交新地租：
- 1997年6月30日前屆滿的不可續期土地契約，可以不用補繳地價而自動續期至2047年6月30日，惟須由續期日起繳交一項新地租。
- 在1985年5月27日後批出的土地契約，不論位於港島、九龍還是新界，均須由1997年7月1日起繳交新地租。
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地租減免2022｜一類人可豁免繳交新地租
不過，有一類人士可獲豁免繳交新地租。原居村民或其父系合法繼承人（或祖、堂）自1984年6月30日起，如一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地，或於上述日期以後獲批小型屋宇或遷置屋宇，可獲豁免繳交新地租。
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地租計算2022｜徵收率維持3%
評估用以釐定地租的應課差餉租值時，所採用的基準跟差餉的相同。地租額相等於物業應課差餉租值的3%，並會按照應課差餉租值的變動而調整。因此，應課差餉租值如在重估時有所修改的話，應繳的地租額亦會相應調整。不過，地租徵收率會一直維持在3%。這與每年差餉徵收率由立法會決定的做法不同。
地租分四季預繳
地租是分四預季繳，跟差餉做法相若。繳納人士通常會於季初收到通知書，並須在徵收通知書所列明的「最後繳款日期」或之前清繳有關款額。「最後繳款日期」通常是每季的第一個月，即一月、四月、七月及十月的最後一天(星期六、星期日及公眾假期除外)。
地稅是什麼？
至於地稅，基本概念跟地租相同，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，兩者沒有分別，英文名稱皆是government rent，有人中文名稱為地租，亦有人稱地稅，兩者皆可。他說，地稅徵收率同樣是物業應課差餉租值的3%。
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兩種物業要交地稅
地稅是由地政總署負責徵收，適用於以下兩種物業：
- 在1985年5月27日以前獲批土地契約的港島和九龍物業。
- 業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂，並根據《地租(評估及徵收)條例》獲豁免繳交新地租的新界鄉郊物業。
市區和新界物業繳交地稅時間有不同
地政總署徵收地稅，市區和新界物業各有不同，方法如下：
市區物業：倘地稅逾百元 半年徵稅一次
發出繳納地稅通知書：
- 倘每年地稅為100元以上，每6個月發出一次。
- 倘每年地稅為100元或以下，每5年發出一次。
新界物業：倘地稅逾百元 一年徵稅一次
發出繳納地稅通知書：
- 倘每年地稅為100元以上，每年發出一次。
- 倘每年地稅為100元或以下但多於1仙，每5年發出一次。
- 倘每年地稅少於1仙，每10年發出一次。
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遲交差餉/地租最高付10%附加費
若果遲交上述稅項，甚至未有繳交，會有甚麼後果？據差估署資料，如果差餉/地租在最後繳款日期仍未清繳，則差餉物業估價署署長可在差餉及地租額上加徵5%附加費。若此數在原來繳款限期起計六個月內仍未清繳，則再加徵總數10%的附加費。如果不繳納地稅，即違反地契內的契諾，政府可因此收回有關物業。
不繳納地稅 政府可收回物業
特別是新購入物業，如在買入物業後，發現前業主欠交地稅，新業主須負責繳付有關款項。因此，買家需要在購入前查核有否未清繳的地稅，應確保其交易代表律師已核實擬購入物業的地稅已完全清繳，並無拖欠，或在完成交易當日安排由買賣雙方妥為分攤。
千年契地租金額或僅數元
地租和地稅的釐定，跟地契批出年期有關。陳超國指出，如果是很久以前批出的土地契約，地租有機會很低，但中英聯合聲明簽署後，地租維持在物業應課差餉租值的3%。
陳超國說，若果是「千年契」，需要逐一地契查核才知道相關稅額，但稅額會好低，隨時只有幾元，因百多年前批出，相關金額好低。他又說，由於千年契合約已規定金額，故不可以單方面更改。
差餉地租計算常見問題：
問：差餉每年幾時繳交？
答：差餉是分四個季度預繳的。差估署通常於季初發出徵收通知書，而有關款額須於每季第一個月（即一月、四月、七月、十月）的月底前清繳。
問：若果遲交差餉地租，甚至未有繳交，會有甚麼後果？
答：最後繳款日期仍未清繳，差估署可在差餉及地租額上加徵5%附加費。若此數在原來繳款限期起計6個月內仍未清繳，則再加徵總數10%的附加費。如不繳納地稅，即違反地契內的契諾，政府可收回有關物業。
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