香港樓市利好因素勝利淡！料未通關前全年樓價仍升5%

【香港樓市】日前是香港回歸祖國 25周年的日子，在這25年期間，香港樓市經歷房屋政策變遷及內外因素衝擊，如「SARS」、「金融海嘯」等大小事件，香港樓價一度大上大落。

香港樓市每一次低谷中「浴火重生」

直至近年更受新冠肺炎疫情打擊，可謂歷盡顛簸，但至今依然屹立不倒，並在每一次低谷中「浴火重生」，穩步回勇，邁向另一高峰，「美聯樓價指數」迄今，較回歸前上升近7成。

樓價以外，回歸以來本港住宅物業註冊量，同樣受不同房屋政策及內外因素左右，同步經歷高高低低。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以回歸年計(即以每年7月至翌年6月計算)，回歸25年來二手住宅註冊量共錄約160萬宗，當中有3年，交投宗數超過10萬宗，惟期間亦有3年宗數不足4萬宗，表現非常參差。

我們可由歷史數據中看出，二手註冊宗數偏低的年份，主要集中在近十年。自回歸第十五年(11/12年)至今的11個年頭，平均每年僅錄約4.77萬宗交投，較03/04至10/11的8年間，平均每年約9.17萬宗大跌約48%，其中 15/16年二手住宅註冊量更低見約3.2萬宗。

箇中原因不難理解，明顯是由於政府實施多項收緊按揭措施，以及3D辣招壓抑置業需求所致。值得一提的是，在收緊按揭及辣招下，二手交投大幅縮減，惟樓價仍持續向上，即出現所謂「乾升」的情況。

幸而，「林鄭PLAN」放寬按保的推出，回歸第二十四年(20/21年)二手住宅物業宗數得以回升至近5.8萬宗水平，創9年新高。至於進一步放寬按保的「波叔PLAN」，有助重啟換樓鏈，但在疫情影響下，其效應尚未完全發揮。

隨著政府新班子正式上場，相信將延續寬鬆房策，一旦疫情受控，中港重新通關只是時間問題，「波叔PLAN」威力將全面發揮，交投有望再升，二手住宅成交或回升到6.6萬宗的較正常水平。

展望下半年，受制疫情及尚未通關的問題，預期下半年一、二手交量雖然反彈但力度有限，料下半年一手錄約1.02萬宗成交，較上半年升逾1倍；全年計錄得約1.5萬宗；至於下半年二手成交量料錄約2.7萬宗，較上半年升近29%，全年將錄約4.8萬宗。

樓價方面，估計下半年在成交回升的帶動下，有望「價量齊升」，相信在未通關前，全年樓價仍升約5%。

現時市場利好因素明顯影響力強於利淡因素，香港樓市正處於整固及蓄勢向上之勢，相信香港樓市及香港樓價有望在回歸25週年後再創新高，步向另一榮景。

作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。

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