新一期居屋將於第四季揀樓，抽到較優先次序號碼的申請人士很大機會揀到心儀居屋單位，或者在第二市場揀二手居屋。若果揀到心頭好後，需要申請按揭。

無論綠、白表人士都應了解申請居屋按揭程序，更應關注銀行為這些申請人士批出的按揭條件。若果未來要轉按或加按，又需要有甚麽條件才做得到？《香港財經時報》拆解以上問題。

居屋按揭｜房委會擔保期30年

居屋是政府其中一種資助房屋，為未能購買到私樓的人士提供資助，除了在售價上提供折扣優惠外，在按揭方面亦為居屋買家提供優惠條件。在房委會擔保下，居屋買家申請按揭時，所獲得的條件會較申請私樓按揭為佳。

現時居屋買家主要分兩類

綠表和白表人士。綠表人士泛指公屋住戶，白表人士可以是非公屋住戶，並需通過資產及入息審查，申請居屋期間不可擁有任何住宅物業。這兩類人士可以以折扣優惠價購買未補地價的居屋單位，申請按揭時獲得房委會擔保，擔保期為30年。以下是兩類買家申請未補價的一、二手居屋按揭時所獲得的條件：

一手居屋按揭條件

按揭條件 綠表人士 白表人士
最高按揭成數 九成半 九成
最高還款年期 25年 25年
壓力測試 不需要 不需要
現時按揭利率 P按 P按

申請二手居屋按揭未必借足

正因房委會提供擔保，故申請人申請一手居屋時不需要做壓力測試。但若果購買二手居屋，則會較為複雜。銀行通常採用「30年減去樓齡」來衡量批出按揭的標準。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，擔保期以首次出售日計算，故新居屋擔保期為30年。

  • 若為二手居屋，假設首次出售日是5年前，政府餘下擔保期便為 30－5 ＝ 25年

剩餘擔保期在19年內可借足九成半

莊錦輝續稱，於政府擔保期內，申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件。不過銀行會以擔保期完結時，按揭餘額低於樓價六成為準批出相應的按揭金額，簡單來說是剩餘擔保期在19年內，都可借足九成半按揭及25年還款期。超過此數，就會在年期及按揭成數上調整。

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已補價二手居屋 申請按揭條件跟私樓無異

按照莊錦輝的說法，若果樓齡超過19年，申請人未必可以借足最高按揭成數，還款年期會被縮減。另外，若果剩餘的擔保期不長，銀行有機會要求做壓力測試。若果購買已補價的二手居屋，申請按揭的條件跟私樓按揭無異。申請人可以申請按揭保險計劃，有機會獲批最高成數和還款年期，跟申請私樓按揭分別不大。

房委會指定銀行提供按揭

以今期推售的居屋來說，提供按揭的銀行跟房委會簽署「按揭保證契據」，申請人可以向這些銀行申請按揭，並有機會獲得較佳按揭條件。相關銀行名單如下：

  1. 新聯銀行
  2. 中國銀行(香港)
  3. 交通銀行(香港)
  4. 中信銀行(國際)
  5. 中國建設銀行(亞洲) 
  6. 集友銀行
  7. 創興銀行
  8. 招商永隆銀行
  9. 大新銀行
  10. 富邦銀行(香港)
  11. 恒生銀行 
  12. 中國工商銀行(亞洲)
  13. 南洋商業銀行
  14. 華僑永亨銀行
  15. 大眾銀行(香港)
  16. 上海商業銀行 
  17. 渣打銀行(香港)
  18. 東亞銀行 
  19. 匯豐銀行

向非指定銀行申按揭需獲房署批准

若果向上述銀行申請按揭，綠表人士可獲批最高九成半按揭，白表人士可獲批最高九成按揭，兩者還款年期最高25年，按揭利率為最優惠利率減半厘。然而，申請人可以向非房委會指定的銀行申請按揭，但有關按揭貸款須事先獲得房屋署批准，否則會違反《房屋條例》的相關條款。

申請按揭時間最快一周

申請人向銀行申請按揭時，需提供一系列的證明文件，包括身份證明文件、過去3個月入息記錄、上一年度的稅單、住址證明等。莊錦輝指，於政府擔保期內，申請新居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件，其他文件如身分證、住址證明等與一般按揭申請無大分別。

銀行按揭申請時間約一星期至一個月

不過，他續稱，即使銀行不須查閱入息文件，申請者仍要申報入息，以證明有能力供樓。正常情況下，銀行按揭的申請時間是一星期到一個月。申請程序與一般按揭申請無大分別。

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房委會向斷供人士追討欠款

值得注意的是，若果買方把購買的單位抵押給上述指定的銀行，但又在尚未償還所有按揭貸款前終止供款，銀行將會出售該單位。若出售單位所得的款項未能全數償還買方尚欠的按揭貸款餘額及一切有關的利息、法律及行政費用等，銀行會向房委會申索買方的所有欠款，而房委會亦會支付銀行相關欠款。不過，房委會將就有關上述欠款向買方追討所有欠款及利息。

若改按揭需獲房署批准

如果想改變未補價居屋按揭，根據房屋條例，相關單位的業主必須先取得房屋署批准，才可轉變原有按揭安排。一般申請原因大致包括：

  • 因業權轉變而需要轉變租置計劃單位的原有的按揭安排；
  • 因各種原因，如獲得較優惠按揭利率，而轉換按揭銀行；
  • 因轉職而不能繼續享用僱主所提供的僱員買樓貸款計劃；
  • 因僱主設有優惠僱員貸款而不能使用特定的按揭安排。這包括買方可用第一次   按揭方式，接受其僱主貸款以支付樓價餘款。

新做按揭需低於現有按揭餘額

上述原因b項是轉按。但申請時要留意，新做按揭貸款額不可超逾現時按揭之餘額。同時，不同期數的居屋，其還款期限各有不同：

  1. 第8期甲或之前購買之居屋：新做按揭還款期加已供之還款期不可超逾180個月。但由於這些按揭是在1985年或之前簽訂的，故此它們一般都已期滿。
  2. 第8期乙至18期丙購買之居屋：新做按揭還款期加已供之還款期原本最長為240個月，但如果有關的按揭銀行與房委會已簽妥有關之增補文件，則還款期可由原來的最長240個月伸延至300個月，但房委會仍只會為首240個月之按揭向銀行提供擔保。業主必須先取得其按揭銀行同意延長其供款期後，房屋署才可處理因延長供款期而須轉變按揭安排的申請。
  3. 第19期甲或以後購買之居屋：新做按揭還款期加已供之還款期亦不可超逾300個月。

倘加按涉經濟困難才獲批

若果未補價的居屋業主想加按，同樣必須事先獲得房屋署批准。只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，把單位加按的申請才會獲批准。應可獲批准的原因如下：

  • 籌措醫藥費
  • 家庭成員的教育費
  • 殮葬費
  • 業主因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費
  • 業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支

其他原因如個人財務問題 ，則須根據個別情况考慮。

11月居屋按揭可用H按

房委會修改按揭利率規定，供款人除了可選用P按(最優惠利率)外，亦可選用H按(同業拆息)，新規定將於今年11月生效。不過，面對近期美國加息，本港拆息趨升，近期升至超過2厘，貼近封頂位，選用H按是否有利？莊錦輝分析說，申請人可留意當時H按計劃詳情，如仍維持H按封頂位於目前P-2.5%，實際2厘半，於加息情況下選用H按可謂有賺無蝕。

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居屋按揭2022常見問題：

問：綠、白表人士申請一手居屋按揭，最高按揭成數和還款年期有多少？是否需要壓力測試？

答：綠表人士最高按揭成數九成半，最高還款年期25年；白表人士最高按揭成數九成，最高還款年期25年。兩類申請人士不需做壓力測試。

問：居屋業主如想申請加按，房署基於甚麼原因才批准？

答：房屋基於以下5個原因才批准，包括：籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費、業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。

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