樓市走勢2022|香港回歸25週年,香港樓市經歷房屋政策變遷及內外因素衝擊,香港樓價曾大上大落,但美聯樓價指數迄今較回歸前上升近7成。下半年香港樓價走勢會如何?

樓市走勢2022|美聯預測全年樓價升5%

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出,雖然目前中港兩地仍未通關,但今日內地修訂新冠病毒防控方案,將密切接觸者和入境人員隔離管控日子減少一半,以優化防控工作。若年內能成功通關,或一定程度上恢復與國內的交流,料可進一步刺激港樓「價量齊升」。但在此之前,仍維持全年樓價升約5%的預測。

回歸25年二手樓註冊量累計160萬宗

以回歸年計(即以每年7月至翌年6月計算),據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,回歸25年來二手住宅註冊量共錄約160萬宗,當中有3年宗數超過10萬宗,惟期間亦有3年宗數卻不足4萬宗。

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收緊按揭及辣招令樓價「乾升」

從歷史數據不難發現,二手註冊宗數偏低的年份主要集中近十年。自回歸第十五年(11/12年)至今的11個年頭平均每年僅約47,750宗,比起03/04-10/11的8年間平均每年約91,750宗大跌約48%。美聯認為,主要因多輪收緊按揭措施以及3D辣招壓抑置業需求所致。收緊按揭及辣招下,二手交投大幅縮減,惟樓價仍持續向上,即出現「乾升」的情況。

放寬按保  助重啟恆常換樓活動

隨著「林鄭PLAN」放寬按保的推出,回歸第二十四年(20/21年)二手住宅物業宗數得以回升至近5.8萬宗水平,創9年新高。至於進一步放寬按保的「波叔PLAN」有助重啟恆常換樓活動,今年交投理應有力再上升,惟受疫情影響,「波叔PLAN」威力尚未能全面發揮。

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預期下半年樓市成交反彈

展望下半年,因疫情未全面受控,加上尚未通關,估計下半年一手及二手成交量雖然反彈,惟幅度仍會受制於疫情。料下半年一手成交量錄約10,200宗,較上半年升約1.125倍,即全年一手成交錄15,000宗;預期下半年二手成交量錄約27,000宗,較上半年升近29%,即全年二手成交約48,000宗。

料未通關前全年樓價仍升5%

樓價方面,美聯預計下半年在成交回升的帶動下,相信在未通關前全年樓價仍升約5%。雖然目前中港兩地仍未通關,但今日內地修訂新冠病毒防控方案,將密切接觸者和入境人員隔離管控日子減少一半,以優化防控工作。若年內能成功通關,或一定程度上恢復與國內的交流,料可進一步刺激港樓「價量齊升」。

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