【香港回歸25週年｜香港樓市】香港回歸25週年，經歷四任特首，樓市仍然是舉足輕重的課題。中原地產的研究指出，25年來香港二手樓價升78%，惟以去年全年私人住宅成交計，則較97年減少55%。
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香港樓市｜25年來香港二手樓價升78%
今年是香港回歸祖國25周年，過去25年香港樓價與香港同歷高低起跌，97年的金融風暴、03年沙士、08年雷曼事件導致各國量寬救市、至19年的社會運動、2020年至今的新冠肺炎，都直接影響香港樓價升跌。
中原地產總結過去25年，中原城市指數CCI，由97年7月的100點，曾跌至03年5月最低的31.34點，至最高點2021年9月的185.62點，高低波幅高達5倍，CCI四月最新報178.34，25年來香港二手樓價升78%。
香港樓市｜成交量較97年減少55%
成交量方面，97年炒風盛行，當年全年一二手私人住宅單月成交量達153,955宗，過去歷任特首，為了壓抑需求，多次推出香港樓市「辣招」，去年全年一二手私人住宅登記量已萎縮至69,397宗，較97年減少55%。
回歸25年，香港經歷了四任特首。三任特首任期內，樓價皆錄得升幅：
- 以CCI計算，三任特首任期內樓價升幅由14.2%至87%。
- 首任特首於大幅增加房屋供應，及03年沙士的巨大衝擊下，樓價於其任內錄得35.2%的跌幅。
香港樓市｜經歷四任特首成功壓抑需求
至於成交量，除了首任特首以增加房屋供應為主要房策外，其餘三任特首皆以壓抑需求為房策的首要任務，如加強一手規管、首推特別印花稅、收緊按揭成數等，有效打擊樓市炒風，亦成功令物業市場需求減少。
以歷任特首任期計算，由首任特首當時平均每月錄得6,206宗一二手私人住宅登記，減少至第四任特首平均每月的4721宗。
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香港樓市｜18區樓價油尖旺稱冠
根據中原大數據資料，全港18區，過去25年樓價升幅由69%至2.35倍，最少升幅區域為沙田區，而升幅最多區域的冠、亞、季軍，分別是油尖旺區、九龍城及元朗區。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，三區於過去25年均有大型屋苑及基建落成：
- 油尖旺有九龍站及高鐵，還有區內奧運站南昌站多個大型屋苑落成；
- 九龍城新增了啟德新發展區
- 元朗區大型屋苑的發展已擴展至錦上路，25年內西鐵線落成，更可直通至九龍。
由上述18區過去25年數據可見，新基建、新屋苑的落成，絕對有助區內樓價及成交量，預示下個25年的樓價升勢將聚焦於大力發展的新界北都會區，及明日大嶼。
香港樓市｜2022年上半年私人住宅成交量創近年新低
2022年上半年香港受疫情第五波嚴重打擊，經濟以致香港樓市活動幾近停頓，再加上美國加息的雙重打擊，香港私人住宅市場成交量創近年新低。2022年上半年整體私人住宅成交量錄23,250宗，成交金額2,340億元，分別創了2018年及2020年下半年新低，較2021年下半年下跌26%及28%。
其中一手市場，於疫情影響下，首季近乎未有全新一手項目推出應市，令2022年上半一手私人住宅登記僅維持4750宗，創2013年上半年，一手新例推出後的九年新低。2022年上半年二手成交錄18,500宗，創2019年下半年後新低，值得留意的是，在「財爺PLAN」的帶動下，1,000萬元至2,000萬元的成交比例達17.8%，屬歷史新高。
香港樓市｜年內CCL樓價指數下跌2.8%
樓價方面，中原城市領先指數CCL最新報179.32，年內下跌2.8%，較去年歷史高位下跌6.3%。陳永傑指，香港二手樓價於去年下半年開始，受內地調控所影響，呈下滑趨勢，今年上半年，再受第五波疫情、俄烏戰爭、內房爆煲、美國加息等不利消息影響，令香港樓價持續向下，惟波幅相對穩定。
CCL今年最低位報177.34，較年初下跌不足5%，相對港股恒指於三月份錄得18415點的低位，與年初比較下調逾20%，物業市場相對穩定，相信仍是港人儲存財富的主要工具。
香港樓市｜5月官方樓價指數按月下跌0.34%
差餉物業估價署最新公布5月樓價指數384.4點，按月下跌0.34%，今年首五個月樓價指數四跌一升，累跌2.41%。5月份差餉物業估價署租金指數則平穩，按月未有升跌。
陳永傑表示，今次公布的差餉物業估價署5月樓價指數主要反映4月至5月初的市況，尚未反映美國加息前後的影響。經過3、4月樓市大反彈後，二手市場筍盤驟減，業主態度心雄，收窄議價空間，加上新盤傾巢而出，訂價亦克制，成功吸走大量二手市場購買力，導致5月二手成交驟減，拖累樓價回軟。然而，大型單位於「財爺PLAN」刺激下，需求增加，令樓價得到支持，5月大型單位樓價指數按月上升1.59%。
香港樓市｜預計下半年樓價仍具上升動力
陳永傑預計，6月份差估署樓價指數將反映美國蘊釀加息的影響，料指數繼續下跌，加息前夕市場觀望氣氛濃厚，一二手樓市交投陸續減慢。直至6月中旬美國落實加息，不確定性消散，市場氣氛逐步改善，發展商紛紛加速推盤，且訂價已考慮加息因素，普遍提供大折扣，激發買家入市意欲，近期新盤市場已回復暢旺，搶走大量二手市場客源。
陳永傑指，雖然現時市況前景較多不確定性，如政府新班子即將上場、本港有機會加息，疫情反覆等，相信下半年物業市場依然樂觀，主要是近年本港政治環境已趨穩定，疫後經濟正緩緩復蘇，剛需龐大，於外圍不穩定環境下，物業仍然是較穩妥的儲存財富工具，預計下半年樓價仍具上升動力。
香港樓市｜美國樓價於兩年內更升36%
經歷了兩年的新冠疫情，香港樓價不跌反升，雖然時至今天，新冠病毒仍縈繞不散，近日香港確診個案更反覆向上，但相信疫情即使反覆，主要影響成交量，對樓價衝擊不大。事實上，於過去兩年，新冠疫情引發的通脹下，全球各主要城市樓價普遍錄得雙位數升幅，加拿大及悉尼，樓價升逾20%，美國樓價於兩年內更升36%，只有香港樓價於過去兩年錄得單位數升幅2%。
新一任特首帶領新班子，相信會為政經帶來新局面。各界均期望新班子上任後，可重新檢視防疫政策，盡快通關，若香港成功通關，料可加快香港經濟復甦，失業率改善，對樓市亦有莫大裨益。
香港樓市｜2018年美國連加9次息、香港只跟加一次
至於直接影響業主供樓的按揭息率，於港美息差下，港元資金難免外流，至上周香港銀行結餘已較5月份減少逾千億元。但根據2015年至2018年美國連加9次息，香港只跟加一次的經驗，本港二手樓價CCI期內錄得25.5%升幅，加上香港銀行結餘仍有逾2400億元計算，香港樓市根基相對穩健。
香港樓市｜「財爺PLAN」啟動換樓鏈
上半年被疫情拖慢了的一手銷售，於4月疫情穩定時，已加快推售進度，追回第一季失地。
下半年預計有逾2萬個一手單位待售，陳永傑相信發展商為求銷售，開價將越趨克制，一手成交量料具一定保證， 預測下半年一手成交量可達10,000伙，一手銷情將帶動整體樓市氣氛，加上「財爺PLAN」令換樓鏈啟動，下半年二手成交將較上半年升27%，達24,000宗。
香港樓市｜下半年樓價升5%至7%再創歷史高位
香港樓市樓價方面，下半年雖仍存在不穩定因素，但經濟正緩步復甦，於外圍不穩定環境下，物業相信仍是作為儲存財富的主要工具，料下半年樓價可錄5%至7%升幅，再創歷史高位，CCL將可再度超越190點。
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