【買樓投資攻略】決定租金收入能否大於供樓支出的兩個因素：「按揭利率」與「租金回報率」。由於我們的按揭利率其實被美國的利率牽引，因此較被動，但亦可在與銀行訂立按揭時多作比較。
香港樓市走勢2022｜利嘉閣：下半年樓價升租金跌！6個最新樓市預言
從租金回報率著手
另一方面，就是從租金回報率著手：
租金回報率 =（年租金收入 ÷ 買入樓價）
若買入某單位前，已預計該單位較難租出，那麼購入前便要小心。
要學懂評估租金收入
要學懂評估租金收入，主要是靠經驗和資訊掌握，多睇樓有助提升經驗，而地產經紀則是很一個重要的市場資訊來源，因此專業的投資者一般都和經紀建立了良好的關係；當然，投資者亦應具備獨立分析的能力。另外，將一個單位分割成多個單位分租，亦能提升整體回報率。
決定回報率的另一個因素
決定回報率的另一個因素是買入價，切忌為「心頭好」付出過高的買入價，在買入前可以利用原有單位或同類單位的租金作計算；若果回報率太低，即是意味著買入價過高，這計算方法無論是買樓自住、長線投資、短線投資，都可用來評估買入價。
香港回歸25周年｜中原地產：樓市長升20年！樓價：升5.7倍、租金：升2.4倍
判斷甚麼情況下會供平過租
若果能以低於合理價買入，便能帶來更高的回報率，甚至提供源源不絕的現金收益。上圖的另一個作用，是判斷甚麼情況下會供平過租，表中深色部分代表著供樓平過租樓，同樣，在低息的環境，供平過租的情況較易發生，但當利息開始調升時，就較少出現。
「供平過租」不能反映樓價平與貴
因此，若單位只是由於低息環境引至出現供平過租的情況，並不代表買樓一定著數，亦不代表以便宜的價格買入單位，因為低息環境下的「供平過租」不能反映樓價的平與貴，只代表一種現象：「利息很低」，因而令短期的供樓成本較少。
低息供平過租 不是買樓的唯一理由
然而，供樓時間可長達20年，因此不能單以數年的支出作評估，故此若是買樓自住或長線投資，只因低息環境引至的供平過租，並不能成為購入物業唯一的理由。
物業創富是否必然？
運用借貸去投資物業時，當中的現金流走向就如上圖所述，一般人會著重「價格」，但真正的投資者，會著重累積「資產」，而其中一個評估的方法，就是分析現金流。
理財個案｜驚深圳樓價跌想賣出深圳物業套現！再買香港樓放租｜龔成教室
不是只著重樓價
97-98年，物業的租金回報率只有4%，而利率成本為10%，當時炒樓的人極多，大家都認為買樓一定賺，但真正的投資者，用「賺差價」以外的角度去分析，他們分析到當時物業產生「-6%」的負回報，未能定義為資產，所以應該避免投資。
有錢人不用「賺差價」模式思維
反之，2001-2003年，物業回報8%，利率3%，淨息差回報為「+5%」，是明顯的資產項，但當時樓市很差，大家都怕會再跌，但「會再跌」的想法是停留在「賺差價」模式的思維，而有錢人根本不會這樣分析的。
以現金流評估
上圖正現金流的情況，不斷供樓令財富自然累積，若然供樓後有仍有現金剩餘，就可利用這些現金，為我們的財富再進行增值，當中包含了一個重要動作，就是「再投資」。
再投資的回報率
再投資所涉及的，就是再投資回報率。若再投資的回報率只屬一般，財富再滾存的力度低；若再投資的回報可觀，財富滾存速度驚人，如何找到高回報的資產，正是投資者要學習的。
適當地運用「借」
上圖利用了「借」及「再投資」的原理，這兩個範疇都是學校從不會教的，而在現實生活中，卻非常重要，所以我們一定要加強這方面的知識，只要運用其中的運作模成，就令財富不斷增大，這亦是過往很多物業投資者所運用的。
「回報」及「利率成本」
這就是不少人說，買樓後就有租客替你供樓的原因。當然，這模式不是必然發生，大家要明白當中的現金流走向，而其中的關鍵位，就是「回報」以及「利率成本」。
理財個案｜有兩房收租、一家5口連工人住屯門三房！計劃兩年內換四房｜龔成教室
時間令「系統」不斷運行 財富會自然增長
只要你懂得技巧，平衡風險，在長期現金貶值資產升值的前提下，時間會自然地助我們的財富增長，因「系統」不斷運行，而隨著時間令「系統」不斷一圈圈地運轉，財富就自然增值，因每轉一圈，財富都會自然都增加一點，時間不斷增加財富也不斷增加，這就當中的威力所在。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
