【居屋2022｜居屋收樓驗樓】新一期居屋將於第四季揀樓，購買到心頭好單位後，然後是等待居屋收樓驗樓入伙日子。不論是新居屋或「白居二」，業主收樓後需要自行或委託驗樓師驗樓，有必要了解新舊居屋收樓程序，以及新舊居屋驗樓基本知識。
居屋收樓程序
今趟有驗樓師提出居屋收樓驗樓時注意的12個要點，大家不妨先「打底」，學學如何驗收。
居屋落成後，房委會透過律師向買家提交買賣確認信件，買家要預約律師，辦理買賣手續，簽署正式買賣合約，支付印花稅、律師費等費用，整個交易完成後，收樓程序開始。
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倘發現屋內損壞須7日內知會房署
居屋收樓程序如下：
1.房委會向業主發出收樓通知書。
2.收到通知書後，業主可跟相關屋苑管理處聯絡，商討預約收樓時間。
居屋收樓要帶的文件
3.收樓當日，業主需攜帶下列文件：
a.收樓通知書
b.業主身份證和身份證明影印本
c.完成買賣單位證明文件
d.銀行戶口文件，以辦理管理費自動轉帳服務。
業主收取的文件
業主會收到下列文件：
a.遷出通知書(綠表人士用)
b.交還公屋聲明書(綠表人士用)
c.居屋保養期聲明書
d.住戶聯絡登記表
e.水電錶讀數記錄
f.家居裝修及安裝電器設備保證書
g.裝置設備表
h.入伙注意事項
I.損壞情況報告表
j.管理費自動轉帳授權書：業主需繳交管理費按金、首月管理費、屋苑第三者保險費用及泥頭費
k.裝修指引：說明裝修需注意地方，以及如何合符法例
l.居屋業主手冊：說明業主需注意的地方，如申請水電錶等事項
綠表收樓後60天內交還公屋
4.業主獲發單位大門及信箱鎖匙。
5.領取門匙後，業主開始驗收單位，應詳細檢查單位內的設備和配件。如發現有不妥善或損壞的情況，填妥「損壞情況報告表」，並於7日內交回屋邨辦事處，以便職員盡速通知承建商進行修繕。倘若業主延誤報告有關的損壞項目，日後再向承建商追究責任將會非常困難。
6.如果業主是綠表人士，收樓後60天內須交還自己的公屋單位。
二手居屋收樓跟原業主商討
若果是二手居屋收樓，需跟原業主商討。樓宇檢驗中心總監賴達明指，需與原業主協商，如發現單位內有問題，新業主要自行執修。
賴達明說，買方想了解單位是否有問題，如漏水，因這樣會影響成交價。因此，買方可以跟業主協商驗樓時間，交易前要驗樓，一旦發現有重大問題，賣方可以以扣減方式補償維修費，但這要買賣雙方同意。
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委託驗樓師驗樓較佳
業主收樓後，可自行或委託驗樓師驗樓，但始終委託驗樓師驗樓較佳，因驗樓師可憑專業知識和經驗判斷整個單位內櫳問題在那裡。綜合驗樓師意見，驗樓要注意以下12個要點：
需檢查窗防墮街
香港專業驗樓學會會長詹濟南分析：
- 若果樓宇樓齡超過10年，就更加要留意是否有危險窗，因危險窗有機會跌出街外。這類窗可以修補。
- 水喉和電線「壽命」可達40年，但一旦樓上樓下單位經常裝修，便會「短命」很多，因装修時要經過震盪，故水喉和電線更換的機會較高。
- 廁所有防水層磁磚，如做得好的話，可使用長達40至50年，如做得差，僅可使用低於6年，容易漏水。檢測時應敲敲磁磚，若果聲音響，代表磁磚變鬆。
一手居屋要留意漏水問題
賴達明則指，檢驗二手居屋要注意的地方較一手居屋多，因一手居屋是以清水樓交樓，裝修不完整，未有地板，牆身基本油漆批盪，而且單位未必有間隔，設施簡單。
當然，一手居屋單位收樓時亦有常見問題，如空心磚、地板傾斜等。賴達明則指，一般來說，大部分業主會重新把單位裝修，修正以上問題，比方盪平地台後才舖地磚。
白天雨天適宜驗樓
賴達明提出一手居屋驗樓兩個要點：
- 驗樓師最關注的是一手居屋單位會否有漏水問題。檢驗一手居屋單位，最重要是留意單位有沒有漏水，如檢查窗扇關閉後是否貼近窗框，若果不貼近，容易漏風漏水，亦檢查天花牆、水喉是否漏水等。
- 最好趁白天上樓檢查，因單位內始終未有基本照明設備，不宜在晚上檢查。同時，他續稱，亦可以趁雨天驗收，可留意單位內是否漏水，特別是購買頂層單位的業主。
二手居屋驗樓功夫多
二手居屋始終有人居住過，內櫳變壞是可以理解。賴達明提出驗樓時要留意以下7個要點：
- 檢查是否有僭建：二手居屋有機會被改動，如拆走廚房門，原本應該需要向屋宇署申請入則改動，但原業主未必一定入則而擅自改動，不符屋宇署要求。
- 留意結構性損壞：二手居屋樓齡較高，容易出現結構性損壞，如天花爆裂、鋼筋外露、石屎老化等。
- 窗老化：二手居屋窗老化，出現生銹情況，窗隨時跌出街外，要留意其安全性。
- 留意大門是否防火：原業主可能更換大門、廚房門，這些門未必防火，不符法例要求，故驗樓時要留意。
- 水喉外牆老化：二手居屋的水喉、外牆老化，有機會漏水，要檢查相關設施是否出現漏水問題。
- 電力系統老化：檢查電力系統是否老化，漏電斷路裝置是否正常，因裝置可防漏電。
- 頂層或平台會否漏水滲水：如果原業主購買頂層單位，留意天台會否容易漏水，或者低層平台會否容易滲水，因二手居屋的防水牆有機會老化。不過，即使出現這種情況，住户未必可以自行修理，因天台平台是公用部分，只可以通知業主立案法團或管理公司維修。
驗樓費四位數金額
現時聘請驗樓師，所需費用多少？綜合兩位專家，通常是四位數金額。
- 詹濟南：新樓最低費用約3,200元，每平方呎6.8元，但樓齡高的樓宇每平方呎約10元。
- 賴達明：新樓最低費用2,400元，每平方呎3.5元；二手樓最低費用4,800元，每平方呎7元。
居屋收樓驗樓常見問題
問：收樓時，若果發現單位內不妥善或損壞，應怎樣做？
答：如發現有不妥善或損壞的情況，填妥「損壞情況報告表」，並於7日內交回屋邨辦事處，以便職員盡速通知承建商進行修繕。倘若業主延誤報告有關的損壞項目，日後再向承建商追究責任將會非常困難。
問：驗收一手居屋，最好在甚麼時間？
答：最好趁白天上樓檢查，因單位內始終未有基本照明設備，不宜在晚上檢查。同時，亦可以趁雨天驗收，可留意單位內是否漏水，特別是購買頂層單位的業主。
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