按揭2022】美國加息,使港美息差拉闊,引發金管局13度接錢,在美息上升、銀行結餘減少的影響下,1個月HIBOR創兩年高,H按息升至2厘,每100萬按揭額月供就要多250元!

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按揭2022|H按息升至2厘

自5月13日凌晨起,金管局已13度接錢,共957億港元。中原按揭董事總經理王美鳳表示,美國在6月中加息後,港美息差進一步拉闊,再次引發套息交易及金管局被動入市,香港銀行體系結餘將於6月24日後跌至2,417.8億港元。

在美息上升、銀行結餘減少等因素影響下,與樓按相關1個月拆息今天(6月22日)升至0.71%,以巿場按息低至H+1.3%計,H按息已升至2厘,市場按息由5月份約1.5%升至現時為2.01%,加幅0.51厘,每100萬按揭額之每月供款增加約250元(30年還款期計)。

按揭2022|料下半年H按息升至封頂息率2.5%

王美鳳表示,即使1個月港元拆息已升至0.71%,與美息差幅仍接近1厘,港美息差仍闊下,估計仍會吸引套息交易以致銀行結餘繼續收縮,短期內1個月拆息將升至0.8%,若結合半年結季節性因素,1個月拆息或升至1%水平。由於美國已很大機會於7月底議息會議後進一步加息,屆時港美息差將再次拉闊,繼而引發套息活動及本港銀行體系結餘進一步收縮,屆時港元拆息將逐步升穿1.2%,以市場主流H按息H+1.3%計,H按息將觸及現時封頂息率2.5%。

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按息封頂後每月要供多500元

王美鳳表示,現時本港H按為主流之按息約為2.01%,而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%),換句話說,即使拆息上升,P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。若按息升至封頂息率即2.5%,對比5月份按息1.5%之加幅為1厘,每100萬元按揭額計(30年期),每月供款增加約$500(14.5%)。

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供樓人士防守力高

現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%,以現時按息及30年期計,若按息升至2.5%,「供款佔入息比率」將升至41%,若按息升至3%,「供款佔入息比率」升至43.5%,仍屬健康低水平。

加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」,有效為置業人士降低首期負擔,相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

按揭2022|若拆息上升對每月供款變化

以下例子以500萬貸款額,H+1.3%,30年期;壓測最低月入以封頂息率2.5%加3厘計:

一個月拆息 實際按息 每月供款 變化* 壓測最低月入
要求未變
0.71%(目前) 2.01% $18,506 - $47,316
0.95% 2.25% $19,112 +$606
(+3.3%)
$47,316
1.20% 2.50% $19,756 +$1,250
(+6.8%)
$47,316

按揭2022|若最優惠按揭利率P上升對每月供款變化

以下例子500萬貸款額,P-2.5%(P=5%),30年期;壓測最低月入以P按利率加3厘計:

假設P加息 實際按息 每月供款 變化* 壓測最低
月入要求
+0.25% 2.75% $20,412 +$1,906
(+10.3%)
$48,631
+0.5% 3% $21,080 +$2,574
(+13.9%)
$49,962

(*與6月22日之一個月拆息0.71%,實際按息2.01%比較)

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