【日圓跌 VS 日本樓】讀者來信:Anthony Sir你好!一直有留意你們「第一桶金」的Live,獲益良多,想請教,早幾年買了一間日本樓,冇乜點升,最近日圓下跌,計番匯率直頭要蝕錢,租金有4厘,折算港元其實每月只是幾千元,好似冇乜意思,日本樓的投資價值如何? 

【美國加息】香港最優惠利率不變!中原:料全年樓價升5%!2個方法減低息口影響

回覆讀者來信:日本樓熱潮已很多年

最近筆者身邊也有不少朋友,兌定日圓,準備去旅行!日本樓熱潮已經很多年了,身邊最多朋友買日本樓,應該是七、八年前開始,因為當時香港樓市升勢過急,政府怱怱忙忙推出很多樓市辣招,於是很多香港人就到其他國家買樓,海外樓代理、展銷活動亦如雨後春筍,百花齊放。日本作為香港人最喜歡外遊的國家,買日本樓當時大行其道。

專業投資者買樓跟散戶不一樣

當時我們1% 團隊沒有買,學員也很少買,也叫大家小心…我們作為專業投資者買樓,跟散戶不一樣,不會睇幾個展銷會,聽代理講幾句就買的,盡可能都會親身到當地深入考察才會作出決定。

【美國加息】地產代理:拆息有上調趨勢!料H按下半年封頂2.5%!供樓平均每月多1,574元

日本樓買唔落手

除了日本之外,當時我們的團隊亦有到泰國、馬來西亞等地方考察,都是當時香港人熱門的買樓地方,經過大半年的考察及研究之後,我們的結論是…買唔落手!今次先講日本,點解當時買唔落手呢?

升值因素絕大部份是概念 不是剛需

因為代理說的升值因素,絕大部份是概念,而不是剛需!當時代理推銷的不外乎幾個概念,例如收租回報高過香港,如果做AirBnB回報仲高,大阪將會興建賭場吸引大量遊客,最重要的當然是東京即將舉辦奧運,刺激全國經濟等等。

居屋2022攪珠無份?轉睇7大特色二手居屋!麗晶、寶盈有游池!仲有複式單位、豪宅地段居屋

奧運正面影響只是短暫

其實只要有留意過去舉辦奧運的城市就知道,奧運即使真的有正面影響,也只是短暫的,奧運之後呢?除非你可以低位買入,然後在奧運前搵個高位出,長期持有其實冇著數。

概念為主,水位唔多,加上匯率風險,所以就冇買。後來爆發新冠疫情,奧運會閉門作賽,旅客數量大不如前,身邊不少買日本樓的朋友都夢醒了。

日圓匯率不斷下跌 現倒蝕個案

近年日圓匯率不斷下跌,莫講話賺錢,甚至出現不少倒蝕個案。匯率下跌的因素很多,筆者不是外匯方面的專家,就不作評論了。只想談其中一點,就是貨幣匯價走勢很多時候都會跟當地的經濟表現掛鈎,若經濟增長強勁,多資金到當地投資,匯率走勢就會偏強。

日本經濟 優勢逐漸消失

然而日本經濟,由90年代高峰滑落,看不到有走強的趨勢。所謂不進則退,很多優勢都逐漸消失,例如兒時雄霸全港的日本電器,近年都逐漸被韓國及內地品牌搶佔不少市場,兒時全屋都是SONY、Panasonic,現在呢?加上日本排外的政策,不歡迎移民,實在很難看見有未來有強大的剛需。

日本買樓長線投資風險很高

日本政府已表明日圓弱勢有利出口,兌日圓去消費當然冇問題,買樓嘛…如果可以撈到靚底走一轉都可以,但長線投資風險就很高了。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。