既然貧富懸殊的情況令香港樓市的購買力分裂為富裕族群和草根族群,如果政府不了解這購買力新常態的話,訂立的房屋政策又怎能落地有效去解決問題呢?

新界區樓花2萬呎價 vs 減價二手兩房單位增

繼上星期的前文繼續探討疫情後的樓市新常態!當新界區的樓花呎價不乏兩萬元成交例子的時候,二手細單位不斷有新低的成交,我們亦剛成交了一宗462萬的叠茵庭!顯然兩房單位的樓價正在下跌!400多萬的單位近期越出越多!這是樓市的一個清晰的「平行時空」現象!

香港樓市「平行時空」現象

造成這個「平行時空」現象,除了是因為上文我所說的香港結構性貧富懸殊所形成外,還因為一個新常態,就是「波叔plan」按揭放寬開始了之後釋放了不少換樓購買力,換樓的人除了買入新單位外,自然會同時放盤細單位,當因換樓放盤細單位的人多於上車的人的時候,細單位就會出現樓價下調!

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屯門區二手住宅只售400多萬元

當然對細單位業主來說,新政策推出可以說他們不夠幸運,但是另一個很重要的意義,就是既然屯門區二手住宅只售400多萬元,這個樓價代表了兩個年輕人的入息中位數字,他們儲蓄3.6年首期就可以買到550萬元的單位及過到壓力測試,即是說現在的上車單位價格是遠低於一般年輕人買得起的樓價,還平了差不多100萬元,這不是已解決了香港的上車問題嗎!

香港年輕人的上車問題

現在當下香港年輕人的上車問題已經不是購買能力方面!而是:

  • 錯誤的目標(例如有些年輕人會執意一定要買新樓
  • Dream House或市中心的樓盤)
  • 沒有為未來計劃(結婚、生子、搬出來住等等都會減低了儲錢買樓的能力)
  • 不願意儲錢

我們必須要弄清楚這些事實,才能做到好的房屋政策。

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細單位平價潮 不代表樓價結構性下跌

不過我強調這種「平行時空」的細單位平價潮,不是代表樓價結構性下跌,只是在「波叔plan」之下,有新的供求及借貸槓桿分佈,出現新的樓市秩序而已,細單位仍然會在找到新的支持點之後重新回復上升軌道,所以現在對於上車人士是一個好的入市時機。

房屋政策不公平的「溝淡」現象

至於房屋政策方面,我認為近年的資助房屋的政策照顧得太多有能力買樓的社群,而嚴重忽略了最需要房屋資助的社群即家庭收入2萬元至4萬元的族群,這班最需要又得不到資助房屋的人,最後不少成為劏房的族群,這種不公平的「溝淡」現象必須要終止。

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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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