香港樓市|物業授權書】假如你因某種原因身處海外,短期未能返港,需委託在港親友放售或放租自己物業,故必須簽署授權書。何謂有效的授權書?現時市面常用的業主授權書有哪幾種?優點和缺點如何?在海外加簽情況怎樣?在此有必要解釋相關問題。

何謂物業授權書?

授權書是指當事人因某些原因而不能打理他個人事務,故賦予一位他信任的人的一項權力,替他處理他個人事務,並作出決定。雙方因而簽定協議。

授權書可以即時生效,或者可以指明一旦有事故發生後才生效。而業主授權書,顧名思義,是指業主授權別人放售或放租自己物業。

何謂一份有效的授權書?

近年不少港人移民,或者因公幹而長期身處海外,若果有意放售或放租持有物業,可跟親友簽署授權書,授權親友處理物業買賣或租賃事宜。

何謂一份有效的授權書?有效授權書須有以下基本條件:包括明確授權人及被授權人身份、期限、授權範圍、物業資料詳情等。

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業主需提供真實證明

授權書訂立,最重要是核實業主和被授權人的身份。律師鍾卓成指,首先是業主身份問題,先前本港曾發生假業主、假授權事件,不想協助人犯法,故身份認證是很重要。業主申請授權書時,需要提供身份證、住址證明。

同時,若果物業的業主多過一人,全部業主的名字也需列於授權書內。另外,業主買樓時簽署樓契,採用那種方式登記?身份證抑或護照?還有,物業地址、購買物業時的簽名格式,也要跟樓契一致。

被授權人本身要沒有破產

其次,鍾卓成續稱,業主跟被授權人關係亦很重要,要盡量了解授權詳情,通常授權人是業主的親戚,亦有朋友、下屬。他說,出任被授權人,只要年滿十八歲,本身沒有破產就可以。

業主可以委託多過一人作「被授權人」,但最好列明「被授權人」的權限,例如是否需要全數「被授權人」簽署才能作實成交。

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授權書有效期通常一年

授權書有效期多少?通常處理買賣的授權書有效期只有一年,但過了一年又如何呢?鍾卓成指,授權書仍然有效,第三方可以不接受,除非授權書寫明具體有效期,按有效期終止。

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特定和一般授權書常用

在目前市面不同模式的授權書當中,涉及物業買賣或租賃最常用的是特定用途授權書(Specific power of attorney)和一般授權書(General power of attorney)。

1.一般授權書:被授權人全權處理物業買賣或租賃

倘若業主未能返港,不能親自買賣和簽署合約,需委託其他人代辦,透過公證行協助出一封「授權書」。一般授權書最大特點,是授權人可全權處理物業買賣或租賃。鍾卓成表示,根據授權書條例第七條有特定格式,被授權人士差不多全權負責買賣或租賃事宜,但犯法事情卻不能做。

他說,除非獲授權人士是得到業主極度信任,或者是親屬,否則很少人簽這類授權書。正因這類授權書未有訂出限制,獲授權人士不受控,可能自行賣出物業,故風險很高。一旦授權人做出越權的事情,業主會向他追究。但這類授權書優點勝在靈活性高。

2.特定用途授權書:物業買賣或欠靈活性

業主跟被授權人士簽署這種授權書,授權書定出獲授權人士權限。鍾卓成指,獲授權人士有權代表業主賣樓;有權代表簽署買賣文件;有權代表收取樓價款項。

這類授懽書列出輔助性條款,包括獲授權人士可以報稅、繳交差餉、管理費等。

被授權人有權限

如果物業放租,獲授權人士代表業主出租、簽署租約、收取租金款項,並設有輔助性條款,包括報稅、追租,一旦租客欠租,獲授權人士更可向租客提出訴訟。

不過,鍾卓成指,被授權人有權限,在處理物業買賣時欠靈活性,令買家覺得要事事跟足,倒不如轉買另一個物業。

持久授權書非普遍用於物業買賣

此外,亦有持久授權書(Enduring power of attorney)和不可撒銷授權書(Irrevocable power of attorney)兩類授權書。持久授權書用於年紀較大的人士處理財產配置,可能因健康問題而未能處理財產,包括物業,故趁清醒或有行為能力時授權別人打理其財產。

不可撒銷授權書是指被授權人已支付某些代價予業主,但礙於有金錢瓜葛,故業主不能隨便取消。

被授權人都可以代為完成交易

套用在物業買賣上,這類授權書用於「確認人身份轉讓」(俗稱「摸貨」)的短炒買賣上,接摸貨人士支付一定樓價款項給業主,但因出現摸上摸的交易,倘若第一手買家放棄成交,其後買家就未能成交,故需要簽定不可撒銷授權書,以免第一手買家最終未能成交,被授權人都可以代為完成交易。

海外加簽與否按地區而定

不過,律師指,上述兩類授權書不算是應用在一般物業買賣。鍾卓成指,持久授權書針對個人健康或失去法律行為能力問題,不算是一般物業買賣,是另外一件事。不可撒銷授權書用於短炒買賣,只是其中一種方式而已。

假如業主長期在海外,未能返港,其授權書是否需要加簽?這就要視乎其所在地方。以下三個區域有不同處理方法:

1.英聯邦國家或地區:國際公證簽名即可

英聯邦國家或地區指英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等,簽名程序較簡單,只需要找當地的國際公證人(Notary Public)簽名,再加國際公證人證書(Notarial Certificate)就可以,而不需要「加簽」。

2.海牙公約地區:需加簽

在非英聯邦國家,但又屬於「海牙公約」的國家或地區,如美國,先找國際公證人簽署,再在當地的法定部門「加簽」,之後會獲發有一張「加簽認證」(Apostille seal)。

3.非英聯邦國家、非海牙公約地區:需獲中國領事館認證

在既非英聯邦國家,亦不屬「海牙公約」的國家或地區,國際公證人簽署授權書後,還需前往中國大使館內的領事館認證。不過,各地區的領事館對文件認證要求不同,故手續可能繁瑣一點。

物業授權書常見問題

問:甚麼是授權書?

答:是指當事人因某些原因而不能打理他個人事務,故賦予一位他信任的人的一項權力,替他處理他個人事務,並作出決定。雙方因而簽定協議。

問:一份有效的授權書應包括甚麼?

有效授權書須有以下基本條件:包括明確授權人及被授權人身份、期限、授權範圍、物業資料詳情等。

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