理財個案】專家你好!我今年27歲,三年前投身社會,現在從事幼兒教育工作。我希望獨立並搬出,但單身人士抽居屋的中簽機會很微。請問以我現時的收入和資產,有什麼策略可以在30歲前置業上車?

理財個案|幾年前3房換2房按揭100萬!現金剩10萬、其餘買股票|龔成教室

理財個案|讀者來信:27歲做幼兒教育工作

在理財方面我還是新手,而且現在的積蓄不多,所以請專家多多指教。目標是購置350至400萬元的上車盤,地區不限,並有足夠資金作簡單裝修和購買必需傢俬電器之用。

理財目標及財政狀況

讀者的財政狀況如下:

每月收入 月薪:$28,000
每年加薪約5%
每月支出 家用:$5,000
日常開支:$5,000
強積金:$1,400
資產 港元儲蓄:約HKD122,000
英鎊儲蓄:約GBP3,000
股票:現值約100,000

基本理財狀況分析

客人的工作相對穩定且每年能獲加薪5%,在未來預計能獲得持續及穩步增加的收入。客人現時每月扣除基本支出的淨收入為1萬6千餘元,佔每月收入的59.3%,有良好的儲蓄習慣。如果沒有其他的突發支出,一年時間可以省下約20萬元作為儲蓄之用。客人沒有負債的話,現持有流動資金包括港元,英鎊及股票等的淨值約25萬。

保險作為理財開始前的重要考量

審視客人的理財狀況後發現,客人沒有為自己設立任何人壽或重大疾病保障。雖然客人未有提供任何有關父母或受養人的資料,但從客人的開支裡的家用一項判斷,客人是應該是有需要提供財政支援予家庭中關聯人士。我們會建議客人在開始你的買樓儲蓄大計的同時,確保家庭關聯人土的財政支援同樣能得到保障。

家庭財政保障同樣重要

理財的核心不單是財富增值,還包括保障部份。我們明白客人希望盡快置業,自然也希望最大化你的儲蓄部份。每月支付終身人壽及危疾保障的保費會減少你的每月淨收入,大大降低你的儲蓄效率。

意外或罹患疾病等事故財政保障

然而若客人忽略了個人及家庭保障的部份,萬一遇到重大意外或罹患疾病等事故,無論在置業前或置業後,對家庭關聯人士的財政衝擊是巨大的。所以我們建議客人注意個人及家庭財政保障,對整個置業計劃的重要性。

可考慮定期人壽、危疾險

為了在高效儲蓄及個人及家庭財政保障之間取得理想的平衡,我們會建議客人使用定期的人壽及/或危疾保障,相對於終身型人壽及/或危疾保障,你可以省下60-70%的每月保費。以27歲不吸煙的客人為例,購入一份保額為港幣120萬(20年的家用開支),保費繳付及保障期至客人80歲的定期人壽保險的每月保費僅為港幣420元,對儲蓄效能的影響相對較少。

三年理財計劃

客人希望三年後置業,資本增值的時間段相對較短,投資本身的風險承受能力亦相對較低。三年內,客人如果想追求更好的年回報,便需投資於風險水平較高的理財產品,如股票,高收益債券等。這些理財產品在三年後可能會因為負面的投資環境而面臨貶值,客戶便無法實行其置業大計。

開設低風險投資計劃

所以我們建議客人開設低風險投資計劃,以年回報3-4%的債券基金產品為核心。這類產品的風險水平低,能夠穩住本金,且隨買隨賣,容易兌現,能配合隨時支付置業首期的需求。 

低風險投資的回報

客人現時有流動現金25萬,當中應保留10萬元,即每月總支出的6倍作為生活後備資金,剩下的15萬投入到低風險投資計劃,並假設年回報為3%。然後每年年末,客人都將當年存下來的淨收入一畢過投入到到低風險投資計劃裡。連同工資增幅,三年後客人可存下約81萬,同時額外持有10萬元作為生活後備資金。

三年後上車?

假設本港每年通漲為3%,三年後客人理想的上車盤的價值上限約為430萬。三年後客人持有的流動資金超過43萬,以按揭成數90%上車絕對沒有問題,且足夠支付簡單裝修以及購買傢私電器的費用。

理想上車盤價值上限約430萬

因為有手頭上有足夠的資金,客人可以考慮稍稍上調上車盤的入場價,或者在裝修方便提高要求。以30年的按揭還款期以及5%的最優惠利率計算,客人的每月按揭還款約為1萬6千元,約為當年客人當年收入的50%。

建議延長累積期

如果客人願意延長累積期到五年,在實行同樣的低風險理財計劃後,五年後客人將預計持有約130萬,可以按指成數80%上車。同樣能滿足客人簡單裝修以及購買傢私電器的需求。但每月的按揭還款則下降至1萬3千元,增加每月的淨收入以應付不時之需,同時能增加因環球加息導致每月還款額上升的風險的抵禦能力。

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作者簡介:姚俊龍是美聯金融集團財富管理總監, 香港大學機械工程系學士, 於2014年榮獲「香港財務策劃師學會/南華早報財務策劃師大獎」. 從業逾10年, 集保險方案及理財策劃於一身,一站式為客戶提供全方位服務。

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