【按揭通識】近十多年由於港樓升幅急,加上息口低企,不少港人都向外尋找投資機會,有港人會以香港物業套現購入海外物業,更有港人會經香港銀行做海外物業的按揭,如果已持有海外物業,會影響到香港的首置買家身份嗎?做按揭時會有影響?

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持海外或內地物業 在港買樓仍當首置

香港「首置」的定義,是在簽買賣合約當刻沒持有其他香港住宅物業,因此即使過去曾有多家物業但已賣走或轉讓予親屬,或正持有非住宅物業如工廈、商廈、舖位、車位等,亦可算是首置人士。因此如若持有海外或內地物業,在香港再置業仍會被視為首置人士,稅率會較低。

視乎海外物業在哪申請按揭

不過要留意,如果持有的海外或內地物業,是經由香港銀行或其海外分行申請按揭,該筆按揭貸款會被登記在環聯信貸資料庫TU)中,或是在稅單上、戶口紀錄中有顯示,日後申請人購置香港物業而需要申請按揭時,按揭成數上限以及壓力測試要求亦會收緊,或導致最終可批出的按揭貸款額不似預期。

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貸款額會被削減

以1,000萬以下的香港物業為例,原本最多可做60%按揭,貸款額上限500萬元,但如果銀行發現申請人有海外按揭貸款紀錄,在日後購入香港物業的按揭成數上限便會降至50%,貸款額上限削至400萬元。

壓力測試會有所收緊

如要借多於50%,例如是80%按揭,餘下的30%,便要申請按揭保險,同時供款佔入息比率、壓力測試亦會有所收緊,普遍不會接納爆壓測的申請。

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如若能符合按揭保險要求,最高可批到80%按揭,如要借90%難度頗高,亦要留意由於已有早前購買海外物業的按揭紀錄在身,按保保費會比較貴。如不清楚如何計算,建議找專業人士協助,會令整個按揭過程更順利。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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