【香港樓市2022】釘契英文：encumbrances，物業被釘契，原因何在？若果不處理，後果會怎樣？雖然這類物業最大誘因是樓價較一般低，但承受風險不小，物業買賣和承造按揭會受到影響。本文會拆解這些問題。
釘契樓專題重點
- 甚麼是釘契樓？
- 物業被釘契的原因
- 釘契不處理或惹官非
- 業權糾紛時間
- 物業需除釘方可申請轉按
- 倘內櫳設備改動無礙申請按揭
- 僭建如何計算還原費用？
- 銀行減貸款額加按息
- 合約註明去釘方可成交
- 首置人士應否買釘契樓？
- 合約成交後潛建責任問題誰屬？
1.甚麼是釘契樓
釘契英文：encumbrances，釘契樓是指物業的業主違反物業法團條例或正牽涉法律訴訟事項，或者業主欠債等問題，相關事項登記在土地註冊處，這樣令物業難以買賣。
香港樓市2022｜瑞銀：按揭利率每增1厘、香港樓價跌10%｜七師傅：想賣樓不要再吊高賣！
2.物業被釘契的原因
釘契樓有以下常見成因：
- 業主本身出現問題，如欠銀行等機構的錢不還，遭人入稟追討，把物業釘契，物業不得出售，或者被充公，業主不可甩名轉讓。
- 業主違反大廈公契，或是業主立案法團規定，如未繳交管理費；或者拖欠差餉地租等。
- 物業內有潛建物，違反《建築物條例》，屋宇署發出清拆令，要求業主清拆僭建物，有關清拆令便會在土地註冊處「註冊」。如果發現物業有僭建物，在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」，或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼。
- 物業的業主因遺產或婚姻等問題容易跟別人有業權糾紛，引發業權法律爭議，令物業被釘契，有可能需要透過法庭解決。
3.釘契物業不處理或惹官非
若果物業一直被釘契而不解決的話，後果有輕有重。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，被釘契的物業可能未必售出，即使售出，其價值會受到影響。
如果物業遭釘契的原因是有潛建物，業主不拆卸，香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典指，若果經過一段時間後業主都不去處理潛建問題，這可能需要透過法庭解決，甚至業主有機會被控告而入獄。但他補充稱，倘屋宇署發現潛建物影響社會安全，或者公共利益，會主動幫業主拆去潛建物。
4.業權糾紛時間
物業被釘契，通常涉及以上四大原因，其實那些較易解決？那些較難解決？李兆波說，欠管理費、欠債是錢銀問題，會較易解決，但如果雙方未協商好，仍需長時間處理。
李兆波續稱，潛建問題要視乎拆卸的時間，但業權糾紛問題需時較長。張聖典補充稱，在業權糾紛問題上，業主會被控告，需要上庭，物業在這段時間會被釘契。
5.物業需除釘方可申請轉按
釘契樓另一個問題是承造銀行按揭有困難。一旦物業因以上四個原因當中的任何一個原因而遭釘契，業主需要解決相關問題，才可以獲批按揭。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，以上情況申請轉按或新上會，則物業必需「除釘」後銀行才能批出按揭。
例如，業主違反大廈公契，如欠交管理費或欠債，業主需要委托律師樓清付管理費，到田土廳「除釘」，即透過文件証明已還清債項後，銀行按揭便能放款。通常銀行會先批按揭，但附帶條件是律師樓需要把釘解除，按揭才能放款。業權糾紛同樣，需要把官司解決，有律師樓見證，按揭才能獲批。
6.倘內櫳設備改動無礙申請按揭
不過，如涉及輕微的潛建問題，銀行可以照批按揭。莊錦輝指，物業違反建築物條例，如不涉及嚴重僭建，一般銀行都只是要求申請人承諾自行履行責任，按揭便可獲批。
莊錦輝續稱，如已去釘，銀行批出的按揭就不會跟一般不同，並指若不涉及結構性改動及不影響主力牆，一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等，不會影響按揭申請。
7.僭建如何計算還原費用？
然而，估價行會根據僭建規模，計算「還原費用」，若金額相對樓價百分比低企，普遍不須扣減按揭成數。他又說，如果唐樓有劏房的情況，則只有數間銀行可以承造按揭，唯利息通常比一般唐樓按揭更高，同時按揭成數最高為五成。
8.銀行減貸款額加按息
李兆波說，借貸人仍可能獲批按揭，但銀行會要求借貸人簽署更多協議，如何時拆去潜建物。銀行批出的按揭，利率可能較高，貸款額可能低一些。
不過，如果正在供款的物業被釘契，銀行或會要求提早還款。莊錦輝指，釘契最常見是欠管理費被法團釘契或民事訴訟。因私隱問題，田土廳的大部分新註的產權負擔都不會主動通知銀行。不過，若業主向財務公司借二按，財務公司把釘註入田土廳，根據金管局指引，田土廳會發出電子提示(e-alert)通知一按銀行，銀行得知後很大機會要求提早還款(call loan)。其他田土廳文件，比如屋宇署維修令或法庭釘契，是不會發出e-alert的。
9.合約註明去釘方可成交
釘契樓問題多多，但勝在售價較低，仍有買家會願意購買。但要留意，儘管釘契樓仍可買賣，惟新買家購入這類物業後，需要負上相關法律責任。因此，購買這類物業，要留意的地方不少，有以下要點：
- 購買物業前，可以聘用律師查冊，看看有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴。一旦發現有，可跟業主商討先解決問題。
- 最保險的做法，是在買賣合約註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄，才正式交易。
- 可向屋宇署索取物業圖則，以便了解會否有未登記但違反建築物條例的地方。
- 即使物業在交易前就解除了釘契，買方亦應取得相關證明文件，比方對方欠銀行貸款，那應要銀行提交證明文件，證明業主已還清欠款。
- 如果業主最終都未解除釘契，就可能違約，需要賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。
- 張聖典建議，可聘請屋宇測量師，尋求意見，因測量師熟悉建築物條例。
10.問：首置人士應否買釘契樓？
雖然購買釘契樓承受風險高，但仍有專業投資者願意購買，因物業售價始終較低。張聖典舉例指，拆去潛建物所需費用約20萬元，但購買這個物業可節省100萬元，只有專業投資者夠膽買，因他們較熟悉這類物業買賣。
張聖典奉勸首次置業人士或普羅準買家遠離這類物業，因這些物業始終有潛在風險。
【香港樓市2022】物業轉名、除名、加名懶人包｜未補地價居屋公屋 VS 私樓！限制＋資格＋程序一覽
11.問：合約成交後潛建責任問題誰屬？
值得一提的是，即使買賣合約註明物業要除釘才可成交，但一旦買入物業後才發現有潛建物，究竟誰負責處理潛建物？
張聖典說，比方今日簽署正式買賣合約，但拆卸潛建物的書面命令(building order)在一周前發出，礙於在田土廳註册需時，遲了數日才註册，書面命令日期是在簽署樓契前發出，故律師都會向新買家提出應由上一個業主負責，但這亦要視乎買賣合約如何說明。
建議在合約內附加說明
張聖典建議，買家簽署買賣合約時，最好跟原業主商討，在合約內附加說明，無論簽署合約前後，倘收到拆卸潛建物的書面命令，由原業主負責。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
