香港樓市2022】香港近期受到加息、港元弱勢等影響,對港股帶來負面走勢,就連樓價方面,有市民於調查中看淡趨勢,瑞銀近期發表研究報告提到,若按揭貸款利率每增加1厘,樓價便會挫10%,《香港財經時報》詳細報道。

香港樓市2022|CCL按周跌0.81%

香港樓市加息等因素影響,瑞銀料如果按揭貸款利率每增1厘,樓價便會挫10%,而再按上周中原城市領先指數CCL按周跌0.81%,而CCL連升2星期後回軟。「七師傅」七仙羽則指出樓價可能會於明年(2023年)後年(2024年)下跌。即睇以下重點。

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香港樓市走勢重點

  1. 七師傅料樓市明年後年會跌
  2. 調查:3成受訪市民料樓價會跌
  3. 瑞銀:按揭貸款利率增1厘樓價跌10% 
  4. 中原3大CCL指數走勢
  5. 四區樓價CCL_Mass指數

香港樓市2022|1. 七師傅料樓市明年後年會跌

面對香港樓價走勢,「七師傅」七仙羽最近時於Facebook發帖文,除了憶述被不同媒體訪問她作預測之外,亦指自己曾經做過財經記者等。

另再於帖文中就本地樓市作預測:「告訴大家一個bad news,有樓想賣,就不要再吊高來賣了!樓價會跌,因為明年後年.....會發生.....」

香港樓市2022|2. 有3成受訪市民料樓價跌

香港樓市看跌亦非只有七師傅認為,根據香港研究協會調查,問及受訪者對樓價未來半年走勢,當中有3成半受訪暫預計會下跌,至於上升僅佔一成九,機構指比例自去年9月時再逆轉,反映市民轉對樓市前景看淡,並相信是跟加息周期以及經濟前景不穩有關。

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香港樓市2022|3. 瑞銀:按揭貸款利率增1厘樓價跌10% 

到底大行對樓市又有何看法?

瑞銀發表報告時預料,按負擔能力估算的模型指出,前提是假設負擔能力未有改變,得出按揭貸款利率每升一厘,樓價便會下跌10%。

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香港樓市2022|實際按息或升至2.6厘以上

另外,瑞銀又預料美國聯儲局於今年時間,會再加息達到1.75厘,料於聯繫匯率制度下,按揭利率以及HIBOR都會升,並預期實際按息可能會由1.5厘、升至2.6厘或以上。

又引用2018年的加息作參考,該行的分析師預計,香港銀行或會考慮因H按於未來3-6個月觸及或逾P按封頂息率,有機會將最優惠行率升至12.5個基點或以上。

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香港樓市2022|4. 中原3大CCL指數走勢

從上述瑞銀報告對利率上升,均不利樓價。美國加息後的第二個星期、即5月13日的CCL走勢又如何?按中原CCL指數所示,CCL(大型單位)最新報184.75點,按周升0.96%,連升3周共1.90%。至於中原城市領先指數CCL報181.25點,按周跌0.81%。除了CCL連升2周後回軟之外,CCL Mass及CCL(中小型單位)同樣連升3周後回軟:

  • 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報182.31點,按周跌1.30%
  • CCL(中小型單位)報180.56點,按周跌1.16%

中原方面指,三大整體指數仍高於上一個下跌的低位,樓價走勢反覆向上,兼續窄幅遞升。又料CCL短期目標由182點上升到184點。

香港樓市2022|5. 四區樓價CCL_Mass指數

四區樓價方面,中原方面指亦升2星期之後單周齊跌,走勢各自反覆上升:

  • 港島CCL_Mass報186.83點,按周跌0.73%,結束2周連升
  • 九龍CCL_Mass報175.75點,按周跌1.23%,結束3周連升
  • 新界西CCL_Mass報167.65點,按周跌1.91%,結束2周連升
  • 新界東CCL_Mass報193.92點,按周跌1.46%,結束2周連升

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