香港樓市2022】物業轉名、除名、加名懶人包!未補地價的資助房屋如居屋公屋,住戶如想「轉名」、「除名」或「加名」,應該怎樣做?是否有規限?同樣在私人住宅市場物業轉名、加名,情況又如何?本文會逐一闡析。

未補地價資助房屋:居屋公屋轉名須知

現時若未補地價的資助房屋居屋公屋業主想「轉名」給其他非業主的家庭成員,或者家庭成員組合出現變化,有需要申請「除名」或「加名」,這些申請需要獲得房屋署批准。

若果申請人想「甩名」,或者「轉名」給其他家庭成員,需先向房屋署提交業權轉讓申請書,並需要獲得房屋署的同意。根據房屋條例,單位除在首次售出日期起計兩年後,經第二市場轉售,或已繳付補價外,是不可自由轉讓物業業權的。

物業轉名要有特殊理由

但在特殊原因下,房委會可根據個別情況酌情批核業權轉讓之申請,有以下10個原因:

  1. 申請配偶加入成為聯名業主。
  2. 因離婚或分居而申請將業權轉給配偶。
  3. 因結婚搬走與配偶同住而將業權轉給其他家庭成員。
  4. 業主因移民或長期在海外工作而將業權轉給其他家庭成員。
  5. 業主或配偶或登記家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利而更改業權
  6. 因有登記家庭成員提供樓宇的首期或按揭供款而申請更改業權。
  7. 因業主去世而申請更改業權。
  8. 業主因年紀老邁(即65歲或以上)而申請更改業權。
  9. 業主因重病命危而申請更改業權。
  10. 業主因破產而更改業權。

兩個先決條件

不過,申請時要有兩個先決條件:

  1. 業權轉讓必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理(破產個案除外)。
  2. 準承讓人必須為該物業業主已登記的家庭成員(業主去世個案除外)。

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結婚搬屋需交證書證明

申請人必須填報申請書所需的一切資料,並必須在申請書內說明轉讓業權的原因,之後連同有關證明文件副本一同遞交。以下是轉讓業權的常見例子:

  1. 申請轉讓業權原因:結婚搬走與配偶同住
      遞交證明文件:結婚證書及新地址證明文件影印本
  2. 申請轉讓業權原因:離婚/分居
      遞交證明文件:絕對判令(離婚)和法庭命令/分居協議的影印本
  3. 申請轉讓業權原因:移居外地/長期在海外工作
      遞交證明文件:獲外國(不包括中國)原則上允許入境或居留的批准書/僱主證明書和商業登記證的影印本
  4. 申請轉讓業權原因:業主或配偶或登記家庭成員享有僱主提供的房屋福利
      遞交證明文件:由僱主發出的核准證明文件影印本
  5. 申請轉讓業權原因:準承讓人供款
      遞交證明文件:顯示其在相當大程度上提供首期款項的證明文件/按揭貸款還款時間表和還款記錄的影印本
  6. 申請轉讓業權原因:業主去世
      遞交證明文件:遺產管理書(連同遺產管理人身份確認誓詞)/遺囑檢認證明書、死亡證及豁免遺產稅證明書/資產及負債清單影印本
  7. 申請轉讓業權原因:健康理由
      遞交證明文件:由執業醫生簽發的證明文件影印本;或
  8. 申請轉讓業權原因:業主破產
      遞交證明文件:破產令、簡易程序命令及破產管理署發出的轉讓業權金錢代價同意書影印本

申請轉讓業權需時六周

申請程序:

申請人須在提交申請書時繳付2850元的手續費,即使申請不獲批准,或申請人擬撤銷申請轉讓業權,已繳交的手續費概不發還。申請書填妥後,須送交所屬的租約事務管理處。房屋資助分處收到所有文件後,一般約在六星期內發信通知申請人申請的結果。

獲發轉讓同意書後,業主須自行聘請律師辦理轉讓手續。根據房委會現行政策,轉讓業權必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理(破產個案除外)。律師須擬備一份轉讓契據初稿,交往房委會法律事務分處批核。申請人需另付有關行政費用。

如果物業已按給銀行,業主須與銀行聯絡,查詢是否需要更改按揭貸款契據。如有需要,業主必須先填妥一份轉按申請表,把建議的修訂按揭條款提交房委會審批。惟業主須另行支付該轉按同意書所需手續費。

轉讓同意書有效期一年

除上述轉讓業權的手續費外,業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用,如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費(如適用)、厘印費及簽契費等費用。轉讓同意書只有一年期限,所以必須盡早聘請律師辦理轉讓手續。

如未能於有效期內完成業權轉讓,業主便需要重新提交申請及繳付有關費用。

物業加名只限家庭成員

若果業主的家庭成員組合出現變化,不論是加入或刪除家庭成員,均須向房屋署申報。

申請加名:

  1. 擬加入的家庭成員,只限於業主/聯名業主的配偶及其十八歲以下的子女。加入後的家庭成員須在單位內居住。
  2. 遞交申請書時須連同證明文件副本(如結婚證書、身份證、出生證明書等),證明業主/聯名業主與擬加入的家庭成員的關係,否則有關申請將不獲辦理。

業主配偶不得删除戶籍

申請除名:

(1)除已合法仳離或死亡,業主/聯名業主的配偶不得刪除戶籍。

(2)關鍵成員一般只可以在購買有關物業兩年後(由簽立轉讓契據日期起計)才可刪除戶籍。所謂關鍵成員,是指除業主以外,填報在資助自置居所計劃申請表格內,使符合申請所需資格的成員。關鍵成員的身分,會在接受申請時於申請表格作出界定。

甚麼是關鍵成員

關鍵成員可分為兩類:

  • A.使符合最少申請人數為二人之規定的成員,其身分在日後加入其他家庭成員之後可能會改變。
  • B.使符合七年居港期規定的成員,最後一位關鍵成員必須在兩年內不可刪除戶籍規限期屆滿之後才可刪除戶籍。

已刪除戶籍者不可恢復戶籍

然而,在兩年規限期內,房屋署仍會考慮關鍵成員在以下特殊情況下提出的刪除戶籍申請:

  • A.結婚
  • B.享用僱主提供的房屋福利。

(3)在處理刪除戶籍申請時,如有需要,房屋署會要求申請人提交有關證明文件。

(4)已刪除戶籍人士,日後不可要求恢復戶籍。

物業轉名加名除名需重新申請按揭

無論住戶是轉名、加名或者是除名,是需要重新申請按揭。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,銀行仍會估價,新做按揭貸款額不超逾現時按揭的餘額。

未補價資助房屋住戶,如要轉名、加名或除名,需要房屋署批准。那麼,已補價的資助房屋如居屋出現以上情況又怎樣呢?

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已補價居屋跟私樓無異

曹德明指,已補價的居屋已當作私人住宅,如住戶狀況有任何轉變,其做法跟私人住宅相若,與房署無關。

居屋可以聯名持有,私人住宅亦有「聯名置業」。多過一人以上共同擁有一個物業的業權,稱之為「聯名置業」。

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「聯權共有」和「分權共有」

「聯名置業」可再細分為「聯權共有」和「分權共有」。「聯權共有」,亦稱「長命契」,是指多於一人以聯名形式共同擁有一個物業的全部業權,如果其中一人去世,其他人將可自動繼承去世人士的權益。

「分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權,比例由持有人協定,可以各佔一半,或是八二比例不等,其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。

近親轉讓業權可慳稅

聯名形式持有私人物業,如果其中一人再買另一個物業,無論屆時購買任何價格的物業,在簽署買賣協議時,也要繳交15%稅項。不過,若果透過近親轉讓,就無需繳交高的印花稅率。

所謂近親轉讓,俗種「甩名」,是指聯名持有人之間是近親關係,如父母、夫妻、兄弟姊妹等,其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方。

轉讓方回復首次置業身份,便可以買另一個物業,屆時無需繳交15%較高的稅率,這就是所謂「自製首置」,近年市場上錄得不少這類成交個案。

物業甩名/除名3個程序

「甩名」程序如下:

  1. 雙方先簽買賣合約,然後再到銀行申請轉按。
  2. 銀行批核按揭後,由律師樓處理甩名程序。
  3. 「甩名」一方在臨時合約日期內一個月內繳交印花稅。

整個程序需要一至兩個月時間。

送契轉名未必着數

在此有必要提一提,如果業主轉名或甩名至另一位近親,最好以買賣方式進行,不要以送贈方式進行,否則會被視為「送契」,不能做按揭。

未來5年內賣樓,新買家亦不能做按揭,從而影響物業價格。

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近親加名以首置印花稅計算

若物業要加名,申請流程如下:

  1. 雙方簽署一份轉名臨時買賣合約。
  2. 以簽署臨時合約日期計算,一個月內需要搵律師辦理,並支付印花稅。
  3. 向銀行提交轉名臨約,並申請按揭。
  4. 按揭獲批後,聯絡律師完成轉名手續。
  5. 在按揭放款日,律師會把按揭貸款清還現有按揭餘款,餘額會過數到雙方的聯名戶口。

要留意,倘若加名是和近親進行,即使對方已持有住宅物業,但加名不需要付15%從價印花稅,只需用首置印花稅率計算。

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