物業按揭慳息懶人包】踏入2022年至今,美國已經加息兩次,本港最優惠利率(P)暫未跟隨加息,但本港息口上升是遲早的事。

物業按揭:較多人揀浮息按揭

步入加息周期,若果有意置業,市面有兩大類按揭可供選擇:浮息按揭定息按揭,現時較多人選用浮息按揭

浮息按揭是甚麽?面對息口趨升,浮息按揭是否仍值得採用?供樓負擔可否減輕?跟定息按揭相比,浮息按揭又是否吃虧?置業人士有必要了解以上問題。 

H按P按同是浮息按揭

現時浮息按揭分為兩類:包括H按(銀行同業拆息按揭)和P按(最優惠利率按揭)。H按是銀行同業拆息按揭計劃,即是Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱HIBOR,是指銀行與銀行之間借貸時所採用的利率,反映出銀行的資金成本。

H按是以拆息利率(H)加一定百分比,就得出供款利率,如H為0.19%,百分比為1.3%,即供款利率為0.19%+1.3%=1.49%。

H按設封頂位

不少人憂慮,若拆息飊升,供款息口相應急升。但銀行普遍會為H按設「封頂息率」(Cap Rate),目前封頂息率普遍為2.5%,跟P按息率相若。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,2003年之前,H按沒有封頂位,當時主要是工商貸款採用,借貸人需承担風險,但後來銀行之間出現競爭,於是H按設有封頂位,銀行承担部分風險。

H按通常是以一個月銀行同業拆息去計算,但亦有小部分銀行採用3個月拆息去計算。銀行同業拆息是受到銀行體系資金走勢所影響,舉例說,有大型新股掛牌,抽走市場資金,在這段時期,同業拆息會上升。

市面上出現4個不同的P

P按是以最優惠利率(Prime Rate)計算,以最優惠利率(P)減去一定百分比,便得出按揭利率。比方P為5%,百分比為2.5%,實際按揭利率是5%-2.5%=2.5%。

最優惠利率由銀行訂立,不同銀行按照現時借貸情況及未來預測釐定,升跌是受到美國利率走勢所影響。

不同銀行訂立不同利率,令市面上出現4個不同的P,包括5%、5.25%、5.375%和5.5%。

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大P及大細P較主流

現時較主流的最優惠利率主要分為「大P」和「細P」:

  • 「細P」為5%,銀行如滙豐、恒生、中銀等採用「細P」
  • 「大P」為5.25%,銀行如渣打、東亞等採用「大P」

餘下兩個P則只有少數銀行採用,如華僑、永隆等。

H按封頂位等同P按利率

H按P按有何分別?曹德明指,H按和P按皆是浮息按揭,H按息率波動性強,每月要計算,現時利率偏低,慳息較多。相反,P按相對穩定,不用每月計算,慳息較少。

那麽,甚麽時候適合選用H按?甚麽時候適合選用P按?普遍來說,H按封頂位等同P按息率,若果日後銀行調高H按封頂位,息率高過P按,屆時適宜採用P按,如果低過P按,便適宜採用H按。

定息按揭是固定按揭利率

定息按揭,顧名思義是銀行把按揭利率固定在某一個百分比。

定息按揭是在2020年提出,當時屬於試驗計劃,去年10月按揭證券公司宣布轉為恒常計劃,分為10年、15年和20年計劃,按揭證券公司按照其資金成本、業務風險和市場情況等因素不時釐定定息年利率。

定按最低利率2.45%

最新調整的年利率,上調0.25%,凡在5月1日至31日申請定息按揭:

  • 10年期年利率為2.45%
  • 15年期年利率為2.6%
  • 20年期年利率為2.75%

市場人士認為,上調定息按揭計劃的年利率,相信與美國開始加息有關,資金成本壓力增加,故按揭證券公司對此調整年利率。

倘加息不多  定按不着數

定息按揭主要特點,是申請人可以「免壓力測試」,但若果定息期內加息不多,於是變成多付利息給銀行,不太着數。而且,申請這類按揭,沒有現金回贈。

一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試,可以轉而申請定息按揭。

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定按宜先選用10年期按揭

曹德明指,未能通過壓力測試的人士申請定息按揭,會較容易獲批,因未來一段時間採用同一按揭利率,銀行管理風險會相對穩定。

曹德明說,加息周期通常3至5年,故申請人可以選用10年期按揭,並指定息按揭有3年罰息期,3年後可轉按,選用浮息按揭。

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香港加息加幅未必高

不少人會問:究竟現時選用H按、P按抑或定息按揭?即使美國剛公布再加息半厘,香港暫未隨即跟隨,今年餘下時間本港會否加息?這要視乎本港銀行結餘而定。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才指,目前銀行體系結餘3000多億元,跟抽緊水平相比還有一段距離,故預期今年內利息大升機會不高。曹德明預計,至年底本港有機會加息0.125厘,並分析指資金未必即時撒走,拆息未必升得很快。

可考慮選用H按

既然專家預計港息不會大升,目前3種按揭利率當中,H按利率水平最低,值得考慮。

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波說,暫時H按利率仍然偏低,封頂位2.5%,跟P按相若,可以選用。

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加息前後3種按揭利率比較

以貸款額900萬元為例,假設加息前後,採用3種按揭利率,得出以下結果:

  • 貸款額:900萬元
  • 按揭成數:九成
  • 貸款年期:30年

目前情況例子

  H按(H+1.3%) P按 定按(10年期)
實際按息 ﹡1.49% 2.5% 2.45%
每月供款 27,916元 32,005元(比H按多4,089元) 31,795元(比H按多3,879元)

﹡HIBOR rate:0.19厘,實際按息:0.19%+1.3%=1.49% (資料提供:經絡按揭)

假設同業拆息加0.25%至0.44%例子

  H按(H+1.3%)   P按 定按(10年期)
實際按息 ﹡﹡1.74% 2.5% 2.45%
每月供款 28,897元 32,005元(比H按多3,108元) 31,795元(比H按多2,898元)

﹡﹡HIBOR rate:0.44厘,實際按息:0.44%+1.3%=1.74%(資料提供:經絡按揭)

倘香港加息:H按供樓負擔漸增

加息前,選用H按,每月供款27,916元,較選用P按定息按揭分別節省4,089和3,879元。假設本港拆息加0.44厘,選用H按,每月供款增至28,897元,增加981元,接近一千元。跟其餘兩種按揭相比,節省的款額減少接近一千元。

要留意,即使拆息加幅不高,但H按每月供款增加981元,可見供樓負擔逐漸增加。預期未來本港經濟環境不會太好,薪金增幅亦不會高,甚至未必加薪,看來自己要預留多些錢供樓。

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