理財個案】43歲夫婦月入共20萬、有兩個6歲及4歲兒子,供緊市值約1,300萬自住樓、欠按揭650萬,料下年移民後收入只得1/10!層樓賣定放租?資產點處理?

理財個案|42歲夫婦有3層樓2車位!按揭欠1,300萬有排供感擔心求盡快減債方法|龔成教室

理財個案(1)讀者來信:43歲夫婦月搵20萬

龔sir你好,我同老婆43歲,加埋月入$20萬,有兩個6歲及4歲嘅仔,現有以下資產:

  • 供緊層市值約$1,300萬嘅樓,仲有$650萬按揭未還(賬面計蝕緊$150萬);
  • 兩人MPF加埋有$300萬;
  • 現金$350萬;
  • 每月供 0823.HK2388.HK2800.HK,各$4,000,現值大約$60萬;
  • 騰訊200股、快手900股;
  • 扣稅年金兩人每年加埋12萬,供咗3年、仲有兩年要供,2029年退保可全數取回本金。

準備下午移民 料收入得返1/10

我哋諗住下年一家移民,到時收入可能得返1/10,但預計每月家庭支出(包括租金)要4萬。如賣樓(假設樓價不變),下年移民時應該有$1,150萬現金,MPF$350萬,加現有嘅股票同埋$60萬嘅年金(2029年先可全數取回)。

香港層樓應賣定放租?

移民兩、三年內應該都會租樓先。想問而家開始應該如何調配資產和投資,令被動收入加股票收入足夠補貼每月支出?層樓應該賣定放租(但租金要每月補貼$3000先可抵消按揭貼管理處費支出)?手頭上嘅股票應繼續持有定賣晒再組合?到時仲做唔做月供股票好?

應該投資其他收息股?

見龔sir好多時都話收息股好多時都有6%利息回報,但我買嘅中銀香港同領展好似都得4%左右,係咪應該投資其他收息股?

先唔該龔sir先。

理財個案(1)龔成老師分析︰領展、盈富 移民前可繼續月供

你現時月供和持股,都係有質素。領展(0823.HK)、中銀(2388.HK)、盈富基金(2800.HK)都是優質的股票,移民前都可以繼續月供;騰訊(0700.HK)、快手(1024.HK)因爲監管的因素,中短期會較弱,現貨可以持有。

快手不確定性高

但快手(1024.HK)不確定性高,長線不要持有太多,建議你慢慢減持。4%股息率,對領展(0823.HK)和中銀(2388.HK)屬於合理的水平,市場認可這兩個企業的優質度,加上兩隻股票都有增長。因此,股息率會較低。

移民後生活變得不確定 負擔大

你打算移民,將來的生活變得不確定,加上負擔大,因此建議你留至少一年以上的備用現金以備不時之需。如果你層樓放租移民,英國會收稅;加上你本身個物業,都已經係未做到收支平衡,佢會變成你日後負擔。

想留後路 物業可保留

除非你個物業,好有升值潛力,而你又想留個後路,到時萬一回流香港,都有物業可以住,你可以保留。若你要每月有4萬現金流,去支付移民後生活費,一年就48萬。以投資6%收息類股票計,總共要約800萬本金。

走前2-3年 可投資「平穏增長股+收息股」

在你走前2-3年,可以投資「平穏增長股」 + 「收息股」,你可以先動用350萬中的40-70萬,慢慢分注買入以下股票。收息股部分,可以建立一個收息股的組合,目標是5%、6%的股息率的收息股。

5%、6%股息率的收息股

例如:港燈(2638.HK)、深高速(0548.HK)、香港電訊(6823.HK)、工行(1398.HK)、恆生(0011.HK)、置富(0778.HK)、陽光(0435.HK)。收息基金(3110.HK),都可以。

超過8%高息股 股價略有風險

另外,有些更有超過8%的高息股,但股價就略有風險,你可以小注考慮,例如佐丹奴國際(0709.HK)、中石化(0386.HK)、互太紡織(1382.HK)、富豪產業(1881.HK)等(記住,股價略波動,不能太過大注)。

移民後投資策略 以被動現金流為主

至於餘下的現金,就等機會,當大市出現一定程度的下跌,就可以動用現金去投資,在平宜價加大力度掃貨,然後長線投資。

但到你要走時,你組合應以「收息股」為主。因為「平穏增長股」主要係幫你適度增值。但去到移民後,你投資策略,就會以被動現金流為主,故要作出調整。

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理財個案(2)讀者來信:留意移民盤想買樓

龔成老師你好,又是我。最近有見樓宇按揭$800萬至1,000萬樓宇可以做到九成按揭,加上最近樓價好像有降溫跡象,本人正在留意移民盤,在想是不是應該趁這個時間入手。

望物業升值 作投資用途

我計算果如買九百多萬樓,首期一百多萬,扣除租金收入每月供款應該大概一萬多元。如果首期只佔我現金1/6,本人沒有物業,應該現在入市嗎?還是在海外買物業,因為香港前景不明朗。本人希望可以物業升值,作投資用途。謝謝!

理財個案(2)龔成老師分析︰香港樓長遠平穩向上

其實物業有兩個用途,一是「自住」,二是「投資」。你沒有自住的需要,至於投資,香港樓中短期會有少少上落(但不會大跌),長遠計,樓價會平穩,有少少向上,但不是倍升,而是平穩向上。現時,香港樓整體租金回報率低,投資價值只是一般,未見好吸引的水平,投資股市值博率較高。

外國物業 不同地區有不同回報

至於外國物業,不同地區有不同回報,你要自己了解返佢投資價值、法規、文化等等。你如果有興趣,可以搵地產經紀了解下,我相信佢哋好樂意解答你的問題。

記住,不了解的項目就不要投資。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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