【香港樓市2022｜聯名物業懶人包】如果近親家人、夫妻、情侶或朋友想共同持有一個物業，即聯名物業，當中有分聯權共有（俗稱長命契）及分權持有，好處和壞處在那裡？承造按揭和壓力測試又如何？近年盛行的近親轉讓是怎麼一回事？若果在現有物業上除名（甩名），又怎樣做呢？本文會一一解析。
香港樓市｜聯名物業1：聯權共有俗稱長命契
多過一人以上共同擁有一個物業的業權，稱之為「聯名置業」（聯名買樓）。「聯名置業」可再細分為「聯權共有」和「分權共有」。
「聯權共有」，亦稱「長命契」，是指多於一人以聯名形式共同擁有一個物業的全部業權，如果其中一人去世，其他人將可自動繼承去世人士的權益
香港樓市｜聯名物業2：分權持有人話事權較大
「分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權，比例由持有人協定，可以各佔一半，或是八二比例不等，其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。
「聯權共有」與「分權共有」之不同，是建基於持有人之間的親密程度，以及兩者財政處理獨立程度。
聯權共有與分權持有分別
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，「聯權共有」持有人是夫妻等親密的人，其中一人去世，由另一人承繼遺產。「分權共有」持有人是朋友或情侶，彼此財政獨立，每人有話事權，靈活性較大一些。一旦大家有爭駁，可方便處理。
若果想賣樓，「聯權共有」需要所有持有人同意；「分權共有」是任何一個人想賣樓，但若果其他人不願意，於是唯有按照自己所佔有的比例售出物業。
若賣樓分權持有人一同簽約
曹德明表示，如果「分權共有」持有人需要賣樓，最好所有持有人可以一同簽買賣合約，或者有任何持有人遞交授權書，授權其他人簽合約，這樣做可減少爭駁。
曹德明又說，若果「聯權共有」持有人賣樓，無需所有人一同簽合約，只要有任何持有人簽合約，以及代簽，買賣便告完成。
聯名買樓容易過壓測
為何選擇「聯名買樓」呢？曹德明指有以下兩個原因：
- 以聯名形式持有物業，持有人可共同負擔日常供樓開支，供樓更為輕鬆。
- 聯名置業有助增加借款人的供款能力，通過供款入息比率以及壓力測試的機會較高。
再聯名買樓需繳15%釐印費
不過，針冇兩頭利，聯名置業有其局限地方。曹德明亦提出以下三點：
- 現時首次置業人士購買物業，可以繳交較低的從價印花稅稅率。如果是聯名買樓，持有人皆使用了首置身份，未來如想再買樓，就要繳交稅率較高的從價印花稅，即15%。
- 一旦物業所有業權有任何改動，如改為出租、出售或轉讓，各持有人需共同簽署所有相關的法律文件。
- 按揭貸款會顯示在各持有人的信貸報告中，一旦出現遲供或斷供的情況，便會影響各持有人的信貸評級。
近親轉讓後可申請按保
聯名形式持有物業，如果其中一人再買另一個物業，無論屆時購買任何價格的物業，在簽署買賣協議時，也要繳交15%稅項。
不過，若果透過近親轉讓，就無需繳交高的印花稅率，其中一個持有人回復首次置業身份，便可以買另一個物業，屆時無需繳交15%較高的稅率，並且有機會參與按揭保險計劃，申請高成數按揭和免壓力測試。這就是所謂「自製首置」，近年市場上錄得不少這類成交個案。
物業甩名約需兩個月
近親轉讓，俗種「甩名」，是指聯名持有人之間是近親關係，如父母、夫妻、兄弟姊妹等，其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方。若果要這樣做，有以下程序：
- 雙方先簽買賣合約，然後再到銀行申請轉按。
- 銀行批核按揭後，由律師樓處理甩名程序。
- 「甩名」一方在臨時合約日期內一個月內繳交印花稅。
物業甩名為何要先向銀行申請按揭？
整個甩名程序需要一至兩個月時間。不少人會問：為何要先向銀行申請按揭？因如果向律師樓申請物業甩名，之後即使取消甩名，亦要支付部分律師費。
但如果先申請銀行按揭，一旦按揭不批或批出條款或成數不理想，可隨時取消甩名，免去額外支出。
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近親轉讓免交高印花稅
近親轉讓最優勝的地方，是近親人士可以選用較低的第2標準稅率，而不是劃一15%印花稅計算。當聯名物業甩名或拆名後，甩名一方會回復首置身份，之後透過轉按第一間物業套現作為首期，再以低稅購買第二間物業。
聯名甩名，如何計算稅款？若果聯名的是兩個人，其中一人甩名，即是2轉1，每人持有一半業權，印花稅以樓價一半計算。簡單來說，即以甩名的業權等值去計稅。
近親轉讓例子解說
以下是近親轉讓的例子可供參考：
假設一對父子共同持有價值500萬元的物業，兒子想再購買第二間600萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即90萬元。
但若果兒子先把聯名物業甩名給父親，按照500萬元的一半價值(即250萬元)計算印花稅，稅率1.5%，稅額為3.75萬元。
物業甩名用首次置業慳印花稅
於是兒子可以以首置身份，買入第二間600萬元物業，稅率3%，印花稅為18萬元。
整個先甩名再買樓的過程，共付21.75萬元印花稅，跟原先的90萬元相比，節省了約68.25萬元稅款。
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債務重一方做成抵押人
在銀行處理聯名物業按揭上，不同銀行有不同做法。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，對於聯名物業，有些銀行必須聯名業主都要一拼計壓測，部分銀行則可讓聯名的業主可分開為借貸人（borrower）和抵押人 （mortgagor），審批按揭時壓測只會計借貸人的入息和債務。
在壓力測試上，他說，如其中一名業主債務過重，而另一位是有能力單名上會的，可讓債務較重一方做抵押人，另一位做借貸人，從而令聯名可以過到壓測。他又說，若果聯名的持有人都是首置名的話，申請按揭時跟一般做法雷同。
倘一方持物業或任擔保人 按揭成數減一成
聯名買樓在承造按揭時，有助減輕供款負擔。以700萬元物業為例，承造六成按揭，貸款額420萬元，供款年期25年，以按揭利率2.5厘計算，首期為280萬元，每月供款額為18,842元，按壓力測試計算，每月入息要求為42,987元。
若果個人去申請按揭，申請人就要獨自承擔上述所有首期、供款等一系列開支。
聯名買樓以兩位供款人收入計算
但若以聯名買樓去申請按揭，銀行則以兩位供款人的收入一同計算，相比一個人供款，會更容易通過供款與入息比率以及壓力測試。
不過，莊錦輝表示，如一方已擁有或擔保另一項物業，按揭成數削減一成，並且不能選用按揭保險計劃。
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