由睇樓至簽署買賣合約：12個買樓時常遇的中伏位＋化解方法

【香港樓市2022】置業是人生大事，買樓動輒數百萬元，更加要一眼關七，慎防招致損失。塞翁失馬，焉知非福，買樓有時遇到中伏位在所難免，最重要是如何解決。由睇樓至簽署買賣合約，潛伏的陷阱不少，本文歸納以下12個買樓時常遇的中伏位，並提出解決方法。

買樓中伏位（1）單靠網頁難察覺物業真正缺點

雖然現時透過地產代理網頁，可以看到放盤單位的內櫳，但不及實地視察單位，始終較有保障，因較易發現單位內一些缺點。單靠網上畫面未必完全顯示到這些缺點，比方天花有沒有水漬、廁所設施是否操作正常等。睇樓時需留意以下情況，並有處理方法。

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睇樓時需留意6個情況

a. 留意天花、窗台及牆壁有沒有水漬，有水漬代表該位置可能曾經滲水。
b. 檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常。
c. 視察單位有沒有被改動過，若有疑問可徵詢測量師的建議。
d. 查詢單位內傢具、電器及裝修是否連同單位一併出售，若是一併出售，必須在買賣合約上清楚列明。
e. 查詢物業正由誰佔用、佔用者的身分、佔用者對物業所享有的權益。
f. 檢視樓宇四週，若發現有斜坡，要查詢清楚維修責任誰屬。

若果揀到心儀的物業，需要留意以下中伏位：

買樓中伏位（2）同一單位未必有劃一實用面積

需留意單位的實用面積，因樓價是按照實用面積計算。但有時同一個單位的實用面積，不同地產代理行有差異。

解決方法：如果實地視察單位後，覺得負責銷售的代理所提供的面積資料有疑問，買家可向代理查明實用面積資料來源，若果是來自差餉物業估價署，問題不大。但若果代理未能提供合理來源，就要小心。

買樓中伏位（3）物業或需維修

承接f，若果物業違反《建築物條例》等規例時(如物業存在僭建物，位於危險山坡)，政府會向業主發出補救/拆卸令，業主收到政府通知後，便需要按政府要求完成有關的補救工程，屆時就要負擔一筆費用，故購買物業與否要再作考慮。

解決方法：查冊可知道物業有沒有任何維修令。

買樓中伏位（4）售價太低銀行或拒批按揭

若果購入單位的售價較市價低很多，如低超過兩成，銀行懷疑物業會否是近親送贈，未必批出按揭。

解決方法：部分銀行要求申請人簽署承諾書，表明買賣雙方不是近親關係。

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買樓中伏位（5）單位或屬凶宅

另一個中伏位是單位或者屬於凶宅，買家可直接向地產代理查詢。

解決方法：另一個解決方法，是可循其他途徑去查明，包括土地查冊文件、銀行估價、相關單位的管理處紀錄和互聯網等。

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買樓中伏位（6）銀行估價不足

如果購買心儀單位後，向銀行申請按揭，但怎料銀行卻估價不足，買家要額外多付首期，失去預算。

解決方法：最好預先跟銀行為物業估價，倘若多間銀行對同一物業都估價不足，那就索性不買。估價不足有很多原因，如適逢樓市趨跌，但又有置業需要，可預先向銀行估價，然後盤算自己的財政實力可否負擔得到，再作決定。

買樓中伏位（7）釘契物業要小心

若果物業有法庭指令(又稱釘契)，業主涉及財務糾紛，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，押記令可註冊，一旦查冊，是會發現物業有押記。

解決方法：釘契物業一樣可以買賣，但買家最好要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，即是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中删除。可是，若果業主欠下巨額款項，賣樓也未能償還債務，解釘便很難，故最好不宜購買這類物業。

買樓中伏位（8）單位有僭建物

若果有意購買舊樓，不排除有僭建物。購入這類物業，需要承擔未來拆卸僭建物所帶來的風險，甚至若果有結構安全問題，風險更大。

解決方法：買家可向屋宇署查閱單位圖則，再比較現時單位狀況，確定是否真正有僭建物。如果有的話，便要承擔拆卸僭建物的風險，但最好不買為妙。

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買樓中伏位（9）物業的地契年期

物業所在地的地契年期對置業人士的長遠經濟負擔有重大的影響。現時有以下常見的續期條款：

a.可續期的地契，無須補地價，但每年須繳納新地租，年租額是相當於該年的土地應課差餉租值的3%。
b.在《中英聯合聲明》生效之日（即1985年5月27日）起至1997年6月30日前滿期而沒有續期權利的地契（即大部分新界地的地契），均可獲續期至2047年6月30日或之前，但須從續期之日起，每年繳納相當於該年的土地應課差餉租值3%的地租。

解決方法：買家簽署任何買賣合約前，應向代表律師查詢地契續期的條款（如有的話），細心查明才決定是否購買。

買樓中伏位（10）簽買賣合約：賣方蓋錯圖章

簽約時蓋錯圖章，竟令物業差點未能成交。B君從一間公司購入一個住宅單位，但簽署買賣合約時，賣方竟錯用了其公司姊妹公司鋼印蓋章，而且蓋印時力度不足，印章較淺，連負責律師也察覺不到。若干年後B君想賣樓，但買方律師卻發現蓋章有問題，於是交易告吹。原本想尋找原業主，重新用正確印章補簽原先買賣合約，但業主不在港，兼且公司亦倒閉。B君再尋找其他準買家，但單位始終賣不出。

解決方法：律師謝天良指，若果未能尋找原有業主或公司，可向法院申請更正，證明當時簽約時蓋錯印章，之後可以在做買賣時出示這份法院的聲明。

買樓中伏位（11）簽買賣合約：賣方簽名字跡受質疑

簽名字跡有異，隨時會令成交告吹。A君有意買一個單位，但賣方遺失樓契，只提交「影印契」，而且賣方在海外公幹，故授權妻子簽約賣樓，妻子亦出示授權書。但後來A君委託的律師在土地註冊處找到單位原先買賣合約，卻發現合約內業主簽名跟授權書上簽名不同，於是A君有意取消交易，但賣方堅持簽名無問題，授權書的簽名是業主本人，故拒絕取消成交。

解決方法：律師謝天良表示，只要律師有業主的中文和英文名字，利用其身份證，已可確認業主身份，相信可以接受，並指簽名很難百分百一樣。

買樓中伏位（12）交樓日驗收出問題踢契不易

臨近成交日，買家須再上單位驗樓。驗樓是要確認物業現狀如傢電以至房間數目等，符合合約承諾。若果買家對單位現狀不滿，可向賣方提出交涉，商討解決方法。不過，除非賣方涉及隱瞞單位狀況，或非法改動單位結構等較大的事情，否則即使有小問題，很難成為「踢契」的理據。

解決方法：搵專業驗樓師負責驗樓，如有投訴，買家可根據驗樓師專業意見提出證據，較有說服力。買家亦可以在簽約前拍攝單位狀況，跟現況對比，以便投訴時拿出相關照片作為證據。