【加息周期樓按策略】按揭證券公司宣布在定息按揭計劃下，凡在5月1日至31日的申請，10年期、15年期及20年期年利率分別上調0.25厘。《香港財經時報》找來專家分析上調定息按揭息率背後的原因，措施對準買家又有甚麼影響？
按揭證券公司率先加息 定按息率增0.25厘
按揭證券公司在2021年11月將定息按揭計劃恒常化，其後按照其資金成本、業務風險、市場情況等因素不時釐定定息年利率。而根據最新的公布，凡在5月1日至5月31日的定息按揭申請，將採用下列的年利率：
- 10年期：2.45%
- 15年期：2.6%
- 20年期：2.75%
最新的年利率較4月份各年期的年利率分別都上調了25點子（0.25厘）。
經絡曹德明：美國啟動加息周期 資金成本壓力增
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，按證公司上調定按計劃的年利率，相信是因美國已啟動加息周期，在資金成本壓力增加的情況下，而作出相應調整：
- 3月份平均12個月銀行同業拆息（HIBOR）按月抽升47點子至1.4厘，創21個月新高
- 市場預期美國聯儲局5月議息會議有機會再加息半厘，若加息持續，屆時香港資金有機會外流，從而令香港拆息繼續上升
曹德明又指出，參考美國定息按揭利率亦因應市場而每週而作出調整，近日美國30年按揭貸款利率更升至創5.2厘創12年新高，故認為按證公司是次上調定按計劃的年利率屬正常舉動。
中原王美鳳：一個月拆息對比去年上升至0.2%
中原按揭董事總經理王美鳳認為，導致按證公司上調定息按揭息率有以下原因：
- 與供樓相關一個月拆息近期徘徊0.2%水平，對比去年超低位上升0.15%
- 隨着拆息連同按息已升，再加上美國已預告於5月議息會議加息，雖然暫時本港有條件不跟足加息幅度，但拆息將會上升
定息按揭加息後 每月供款增加幾多？
在上調定息按揭息率後，每月供款額將增加多少？以500萬元貸款額，年期為30年為例，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為19,626元、20,017元及20,412元，較4月份的定按計劃，每月供款分別增加641元（3.4%）、649元（3.4%）及656元（3.3%）。
如果以H按計劃（H+1.3%），一個月拆息0.21厘計算，實際息率為1.51厘，在同一個情境下，使用H按每月供款17,280元，對比5月份的10年、15年及20年定按計劃的每月供款則分別增加2,346元（13.6%）、2,737元（15.8%）及3,132元（18.1%）。
定息可免受利率波動風險
雖然從數字上看，使用定息計劃的還款額較高，但王美鳳表示，用家在定息期可免受利率波動之風險，適合希望鎖定每月供款額的長線用家，讓用家增添選擇。她相信進入加息周期後，定息按揭的使用率將逐步上升。
定息按揭非主流 料對市場影響不大
根據金管局住宅按揭統計調查，2月份定按計劃選用比例為0.1%，H按計劃選用比例為97.3%，顯示定按計劃仍非市場主流，故曹德明估計是次按證公司上調定按計劃的年利率，對市場並未有太大影響。他續指，使用定息按揭除了可減低利率波動的風險，計劃亦毋須借款人符合加息壓力測試，只需要達到供款與入息比率不超過50%的要求，入市門檻相對降低。
加息周期應用H按還是定息按揭？
加息周期供樓應該用定息按揭還是H按？目前市面上大部分H按產品都設有封頂息率，而這個息率普遍與P按息率相同。銀行多數以最優惠利率P-2.75%作為P按息率，實際利率為2.5%。
即使H按息率因拆息抽升而大幅上升，供款人仍會受P按息率封頂所保障，在目前情況下，即使用H按，供款息率最高亦只是2.5%，比5月份定息按揭15年期及20年期的年利率還要低。
銀行體系結餘充裕 最優惠利率未有上調壓力
銀行會否上調最優惠利率（P），主要因應銀行體系資金結餘，而目前結餘仍超過3,000億元水平，顯示資金仍然充裕，相信短時間仍未見最優惠利率有上調壓力。而參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次0.125厘，所以用家在選擇何種按揭產品時，除了留意可能的加息「機會」外，亦要考慮可能的加息「幅度」。
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