零售市場未見活躍 超市醫健美妝逆市增長
商舖市場追捧短期租約 零售市道將受惠消費券再起動
    香港 - Media OutReach - 2022年4月7日 - 受第五波疫情影響,原本穩步復蘇的寫字樓及商舖租賃活動於今年第一季下半季轉趨平靜,拖累租金表現。本港甲級寫字樓整體租金按季下跌不足1%,隨著疫情發展漸趨穩定以及新大型項目相繼落成,預計下半年租賃市場較上半年活躍。另一方面,首兩個月本地零售業總銷貨額也創疫情以來新低,導致主要零售區商舗租金比上季下跌約3%。惟預料放寬社交距離限制後,再加上消費券的帶動下,租賃活動有望於第二季後復蘇。

    寫字樓市場 租金輕微下跌,淨吸納量連續三個季度錄正值
    今年一月份寫字樓租金表現大致平穩,惟自二月起新冠疫情嚴峻,租賃活動明顯較之前淡靜,整體租金按季回落約0.9%,按年則下跌3.1%。就分區而言,以港島東及港島南的租金跌幅較大,按季分別下滑2.2%及1.5%(表一)。隨著疫情有望受控及逐步放寬社交距離措施,加上租金距離2019年的高位已有接近27%的累計跌幅,相信寫字樓租金大幅下跌的空間不大,預計第二季只有大約50至100點子的下跌空間。然而,本行預料下半年租賃活動會陸續恢復,租金走勢可望回復平穩。
    吸納量方面,上半季錄得不少租賃成交個案,其後因收緊防疫措施令不少業主及租戶暫停睇樓活動,引致成交減少。首季各分區市場總淨吸納量連續第三個季度錄得正數,達245,100平方呎(表二)。首季度新租賃成交以銀行及金融行業租戶(34.7%)佔比最大,其次為消費品及製造業(12.8%),政府機構和運輸及物流行業也較之前活躍(表三)。受新項目落成因素影響,首季度整體待租率維持於13.6% 水平。
    戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝指出:「預計2022年全年將錄得30萬至50萬平方呎的淨吸納量,當中銀行及金融業仍將是今年寫字樓需求的主力,專業服務業及物流業也將保持活躍。另外,下半年在非核心地區將有三個大型項目相繼落成,總樓面面積約有230萬平方呎,相信新項目將刺激租戶的擴充或搬遷活動,但龐大的供應量將難免於短期內推高整體市場的待租率至大約16-17%水平。」
    零售市場 超級市場及醫健美妝行業逆市增長
    在第五波疫情的連番衝擊下,市民減少外出消費,零售市道未見活躍。今年1至2月份本地零售業總銷售貨額按年同比下跌4.9%,其中以珠寶及鐘錶(13.1%)以及服裝及配飾(15.5%)跌幅最大。另一方面,超級市場及醫健美妝用品的銷售額,卻受惠於疫情分別增加8.2%及5.0%(表四)。在不利因素充斥下,多個地區的商舖租金繼續下調,跌幅由2.7%至4.5%不等。隨著疫情近日轉趨穩定,社交距離措施有望陸續放寬,預計整體租金於第二季下跌的空間不大,並有望於第三季逐漸復蘇。
    至於在第五波疫情首當其衝的餐飲業,多區的舖位租金下降約3%(表五)。隨疫情有望趨穩,以及政府放寬食肆限制,再加上在新一輪消費券加碼的驅動下,相信有助帶動餐飲業再次起動。
    戴德梁行香港商舖部、代理及管理服務主管及執行董事林應威先生指出:「疫情下,各區的商舖出租率均受到不同程度的打擊,當中以旺角及尖沙咀為甚,空置率分別錄得16.4%及14.3%。至於業主的取態亦各有不同,大致可分為三類:第一類是寧願暫時將舖位空置,靜待優質的長期租戶;第二類是傾向以兩至三年的租賃形式,租予具品牌實力的大型商戶;最後一類是租予口罩及防疫用品的這類租期較短的商戶。事實上,現時商戶較歡迎短期的租約,而部份業主亦樂意順應市場需求,在租賃期上作出配合。」
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    戴德梁行香港商舖部、代理及管理服務主管及執行董事林應威先生(左)
    戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生 (右)

    戴德梁行

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