【按揭保險2022|波叔Plan】買樓向銀行儲按揭要通過壓力測試,而原先申請私人住宅按揭,最高按揭成數為六成,若果想借高於六成按揭,就要購買按揭保險,繳付一筆按揭保險費。
按揭保險2022|波叔Plan點計?
有意申請按揭保險有何必知?現行按揭保險是什麼?按揭保險費折扣?波叔Plan計算方法?新舊按保分別?按保申請程序、所需文件,甚至什麼情況下按揭保險唔批?政府2月放寬按揭成數,令高樓價的物業納入保險範圍,本文亦會分析,並以實例解釋按揭保險保費計算方法。
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按揭保險是什麼?
按揭保險計劃於1999年3月由按揭證券公司推出,以協助置業人士買樓。現時按揭保險計劃的業務已轉移至附屬公司按證保險公司負責經營。這計劃對銀行和置業人士有好處。
一方面,按揭保險計劃令置業人士可以借到高成數按揭,減輕首期負擔。根據金融管理局(金管局)指引,在沒有申請按揭保險下,置業人士申請按揭,銀行最多批出六成按揭。但若果置業人士申請按揭保險,可以借到更高成數借貸上車。
舊按保600萬或以下物業受保
另一方面,按揭保險計劃有助減低銀行借貸的風險。根據金管局指引,銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候,須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
原先沿用的按揭保險措施,樓價450萬元以下按揭成數為八至九成,貸款金額上限360萬元。若果物業樓價為450萬元或以上至600萬元,則最高按揭成數為八成。此措施至今仍然採用。
新按保擴至1200萬物業
在2019年,政府推出放寬按揭保險措施(林鄭Plan),即900萬元以下的物業最高可以借九成按揭(貸款額上限720萬),1,000萬元以下最高借八成。
波叔Plan按揭保險保費計算
今年2月,政府修訂新的按揭保險措施(波叔Plan):
- 已落成住宅樓價1,000萬元或以下,最高按揭成數為九成;
- 樓價1,000萬元以上至1,125萬元,最高按揭成數八至九成,貸款額上限為900萬元;
- 樓價1,125萬元以上至1,200萬元,最高按揭成數八成;
- 1,200萬元以上至1,920萬元,最高按揭成數八成,貸款金額上限960萬元。
新盤建期付款可做新按保
無論是上述舊計劃或新計劃,最長還款期30年。最舊的措施適用於樓花和現樓,2019和今年的新按保措施則適用於現樓。
若果買家想買新盤,新盤通常是樓花,亦想申請高成數按揭,只要選用建築期付款,買家在新盤入伙後便可以申請按揭。
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3間按保公司提供按揭保險
目前本港有三間公司提供按揭保險服務,包括:
按保公司由銀行決定 不能自選
申請人需要透過銀行申請按保,但卻不能自行選用上述3間公司的任何一間,選用那一間公司由銀行決定。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,按揭證券公司佔市場比重約九成,而三間公司保費一樣。
申請按揭保險文件
申請按揭保險計劃時,需要提交以下文件:
- 身份證副本
- 住址證明
- 僱傭合約
- 近3個月的糧單及銀行出糧戶口月結單
- 最近一期稅單
- 已有的債務資料(包括已有的私人貸款、已成為擔保人的資料)
- 已有按揭貸款紀錄(包括其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄)
- 強積金紀錄
保費按揭和還款年期計算
申請人可於簽署臨時買賣合約後提出申請,並透過銀行向已選定的按保公司提交相關文件,銀行和按保公司會分別審批申請,需時約一至三個星期。不少人會關注按揭保險費用,保費是依據有關的「自住物業按揭貸款合資格準則」及所申請的按揭成數和還款年期作計算。
保費支付方法:一次付清 vs 每年支付
支付保費有兩種方法,第一種支付方法為「一次付清」,可以選擇把保費加借或不加借於貸款內。若選擇加借保費,保費是會連同貸款金額一同以月供或每兩星期供款一拼償還。第二個支付方法為「每年支付」,保費須每年繳付。
按揭保險折扣與退保須知?專家:一次過付清較着數
到底「一次過付清」抑或「每年支付」會較着數?星之谷按揭行政總裁莊錦輝分析指,按揭保險費可選擇一次性支付,或可計入貸款額內作分期支付。每年續保既不能享有一般情況下的六至六成半折保費折扣優惠,亦沒有三年內退保取回15%至40%保費。
新按保下的保費計算方法
普遍來說,銀行會代按揭貸款人一次性支付,然後將相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長為30年。據按揭證券公司網頁,目前按揭保險保費表共有5個,首兩個是樓價600萬元或以下物業的保費表,屬於舊措施,之後3個分別是樓價1,200萬元或以下和1,200萬元以上至1,920萬元物業,是新按保措施下的保費表。本文主要舉例說明新按保下的保費計算方法。
新按保保費表1:
樓價1,200萬元或以下物業(浮息)(首置人士)
按揭成數 |
按揭年期 |
一次付清保險費 (佔貸款額百分比) |
六成以上至八成 |
10 |
1.32 |
六成以上至八成 |
15 |
1.73 |
六成以上至八成 |
20 |
2.13 |
六成以上至八成 |
25 |
2.3 |
六成以上至八成 |
30 |
2.47 |
六成以上至八成半 |
10 |
2.07 |
六成以上至八成半 |
15 |
2.62 |
六成以上至八成半 |
20 |
3.08 |
六成以上至八成半 |
25 |
3.39 |
六成以上至八成半 |
30 |
3.51 |
六成以上至九成 |
10 |
2.99 |
六成以上至九成 |
15 |
3.66 |
六成以上至九成 |
20 |
4.31 |
六成以上至九成 |
25 |
4.72 |
六成以上至九成 |
30 |
5 |
例子A
- 申請人為首次置業人士
- 樓價:800萬元
- 按揭成數:九成
- 貸款額:720萬元
- 還款年期:30年
- 保險費:800萬元×90%(九成按揭)×5%(保費率)=36萬元
新按保保費表2:
(樓價1,200萬元或以下物業)(浮息)(非首置人士)
按揭成數 |
按揭年期 |
一次付清保險費 (佔貸款額百分比) |
四成/五成以上 |
10 |
1.38 |
四成/五成以上 至八成 |
15 |
1.93 |
四成/五成以上 至八成 |
20 |
2.36 |
四成/五成以上 至八成 |
25 |
2.62 |
四成/五成以上 至八成 |
30 |
2.82 |
四成/五成以上 至八成半 |
10 |
2.16 |
四成/五成以上 至八成半 |
15 |
2.85 |
四成/五成以上 至八成半 |
20 |
3.34 |
四成/五成以上 至八成半 |
25 |
3.66 |
四成/五成以上 至八成半 |
30 |
3.85 |
四成/五成以上 至九成 |
10 |
3.22 |
四成/五成以上 至九成 |
15 |
4.03 |
四成/五成以上 至九成 |
20 |
4.6 |
四成/五成以上 至九成 |
25 |
5.04 |
四成/五成以上 至九成 |
30 |
5.29 |
例子B:
- 申請人為非首次置業人士
- 樓價:800萬元
- 按揭成數:九成
- 貸款額:720萬元
- 還款年期:30年
- 保險費:800萬元×90%(九成按揭)×5.29%(保費率)=38.088萬元
非首置申請按保保費高
上述表1是計算首次置業人士保費,表2是計算非首次置業人士保費。例子A樓價800萬元,承造最高九成按揭,還款年期30年,保費36萬元,但例子B樓價同樣800萬元,按揭成數和還款年期跟例子A一樣,但申請人並非首次置業人士,保費率較高,比例子A多2萬元,因申請人本身擁有其他物業,風險會較例子A高。
影響保費折扣的因素
非首次置業人士只要證明物業是自住,就可以申請按保,但需要繳交較高的保費。以上例子說明,影響保費因素除了貸款額、還款期外,申請人狀況亦是另一個主要因素。
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什麼情況下按揭保險唔批?
若果申請人收入來自海外,只要證明與香港有緊密連繫,亦可以申請按揭保險。據按揭保險公司表示,按揭保險計劃下,如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,除非申請人能夠証明與香港有緊密連繫,否則其按揭保險申請會唔批。
海外收入需跟本港有關
有關與香港有緊密連繫之定義有以下兩點的任何一點:
- 「海外收入申請人」提交獲香港按證保險公司接受的有效證明文件,顯示其受聘於本地僱主;或
- 「海外收入申請人」書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女) 現於本港定居。
莊錦輝補充稱,只要申請人證明有上述直屬親人居住,就可以申請按保,最高八至九成按揭也可以,門檻、按保費全部都與普通本地人一樣。
按揭保險保計算常見問題
問:按揭保險「一次過付清」抑或「每年支付」會較着數?
答:專家指,選擇一次性支付,或可計入貸款額內作分期支付。每年續保則不能享有一般情況下的六至六成半折保費折扣優惠,亦沒有三年內退保取回15%至40%保費。
問:什麼情況下按揭保險唔批?
答:如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,除非申請人能証明與香港有緊密連繫,否則其按揭保險申請會唔批。
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