【理財個案】讀者來信：Anthony Sir你好！經常聽見代理說，邊個邊個地區，邊個邊個屋苑，過去一年升幅最大，好值得投資，最初聽的時候覺得很有道理，但聽聽下覺得好有問題，難道可以無止境火箭般上升嗎？應該如何分析呢？
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【理財個案】回覆讀者來信：東涌樓價「升得多」是否值得投資？
就像中學時做物理課實驗，將籃球從高處掉下，若從三樓掉下，自然比從二樓掉下彈得高，樓市亦是一樣。有些地區，可能在某段時間，受到某些特定因素衝擊，出現較大跌幅，在衝擊過後，就會出現較強反彈。例如東涌，不少代理及媒體都吹捧是去年升幅最大的地區之一，是否值得投資呢？
1. 升幅大，可能因為之前跌得多！
東涌最大優勢是近機場，很多機組人員及航空相關產業從業員捧場，然而疫情期間，航空業癱瘓，甚至大裁員，令至東涌樓價及租金出現明顯跌幅，記得有段時間，不少投資者冒名而至，想劈價執筍盤。疫情過後，反彈明顯，單看數據，過去一年升幅確實很大，但升勢是否可以維持呢？
北大嶼及明日大嶼計劃將有很多供應啊！很多地區及屋苑，即使沒有特定因素衝擊，都會出現這種情況，例如有些地區，部份業主持資能力較弱，又例如有些巨型屋苑，伙數太多，跌市時互相踐踏，都會出現較大波幅。
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2. 升幅大，可能因為基數低！
這是另一個常見的盲點，例如筆者於2015年跟學員們到珠海買投資，因為當時港珠澳大橋仍未建成，樓價仍未反映，例如我們買的二線區地一線地段樓盤，呎價只是800元，幾年間就翻了一倍多，即使翻了一倍多，呎價亦只是1600元。後來港珠澳大橋通車了，大家都熱烈關注珠海，代理亦力推甚麼千億基建，然而基數已經不同了。
珠海樓價已經很高了
當時我們買的地區，新盤呎價已逾2,000元，部份一線位置的大盤，呎價更高達6,000元，雖說珠海仍有發展空間，問題是樓價已經很高了，基數高了，難道可以再升一倍？再升一倍的話就高過深圳了！怎麼可能呢？
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未來幾年最多也只會升一兩成
從專業投資角度分析，未來幾年如果會升，最多也只會升一兩成，賺幅絕不吸引。相反筆者與學員會陸續沽出珠海單位獲利，然後轉戰惠州及肇慶，基數就低得多，例如筆者與學員們去年遙控買入的肇慶樓，呎價才700元，只要揀對地方、揀對樓盤、入貨價準，地區真的有發展，翻一倍有何難？
3. 升幅大，可能因為快車期！
有些地區升得快，是因為正處於變化時期，但變化過後，升勢是否仍然可以維持呢？例如筆者早年在港島西區買樓上車，那時是2005年，當時港島西還沒有地鐵，樓價甚至平過新界，幾乎是呎價最平的地區之一。後來港島西線落實，大家都睇到，港島西已經搖身一變成為最貴的地區之一，這是高速變化期。
近年港島西樓價升幅非常有限
問題是…通車後呢？變化越來越小了！再加上基數很高了，新樓的呎價已經高達3萬了，所以近年港島西樓價升幅非常有限，甚至可以說是跑輸大市。所以筆者早於2018年就全數沽出港島西的物業，轉戰其他高速發展的地區了。
所以買樓投資，不能單看甚麼過去一年升幅…
- 升得多，反而可能是高位接貨，更危險！
- 跌得多，反而可能是好機會，不要被盲點所誤啊！
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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