居屋2022|白居二2022】新一期居屋經已截止申請,涉及7個地區的居屋項目,提供近9,000個住宅單位。房委會表示,連同網上申請及親身交表,累計合共收到25.1萬份居屋申請,暫時超額認購約27倍。

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居屋2022|轉戰二手居屋

居屋申請向來被喻為難過中合彩,無論是綠、白表人士皆踴躍申請認購,出現「爭崩頭」情況。抽不到前排揀樓的人士可以會轉往居屋第二市場揾樓,但其實現時揀二手居屋並不容易,本文會分析箇中難處,並從今次新居屋的7個地區搜羅二手居屋,介紹6個屋苑。

新一期居屋已於本月24日截止申請,第二季攪珠,第四季揀樓。今期居屋共有7個屋苑,包括北角驥華苑、啟德啟欣苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、東涌裕雅苑、沙田愉德苑及土瓜灣冠山苑,提供8926個單位,以市值五一折定價,售價介乎124萬至531萬元。

白居二2022|白表免補價買二手居屋

綠、白表人士踴躍申請,屆時攪珠結果公布後,白表人士如在申請居屋攪珠後未能中籤揀樓,便可以自動參與「白居二」攪珠,中籤後一年內以免補地價方式購買二手居屋。

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19年以上居屋按揭不太受惠

現時購買一手居屋,由於有房委會做擔保人,故綠、白表買新居屋,最高按揭成數分別可達樓價的九成半和九成,還款期25年,只可以選用P(最優惠利率)按。由首次發售日期起計,房委會為居屋擔保30年。

但若果購買二手居屋,需要留意的是承造按揭的問題。如果樓齡比較高的二手居屋,比方19年以上的單位,若果臨近政府的按揭擔保期,銀行未必會批到高成數按揭,如九成以上,或者有些銀行更會縮短還款年期,未必有25年。相反,如單位樓齡仍處於19年或以下,通常多會批出九成按揭,還款年期25年。正因如此,購買二手居屋時,應揀選樓齡19年或以下的屋苑。

樓齡新居屋供應有限

若果揀選樓齡19年或以下屋苑,2003至2019年入伙的居屋最適合,2020年以後入伙的屋苑受制於禁售期,故暫時未能轉售。但據房委會資料,2003至2019年入伙的屋苑有17個,具規模屋苑有10個,餘下7個是單幢式居屋。這類樓齡較新的居屋供應不算多,選擇有限。

退而求其次,如果揀選樓齡稍高一些的屋苑,預留少許「彈藥」作首期,選擇會較多。以筲箕灣東旭苑為例,屋苑於2001年入伙,樓齡21年,僅超過兩年。屋苑B座中層2室以918萬元成交。經絡按揭轉介評估,銀行有以下兩種方式批出按揭:

A.縮減還款期:

  • 按揭成數:90%
  • 還款年期:21年
  • 按揭利率:2.5%
  • 月供:42,771元
  • 首期:918,000元

B.減按揭成數:

  • 按揭成數:82.5%
  • 還款年期:25年
  • 按揭利率:2.5%
  • 月供:34,308元
  • 首期:1,606,500元

預留多些錢供款

在上述兩種方式,A方式首期少付約68萬元,但月供卻較B方式多8463元。當然,這要視乎個人收入、財政實力而定,同時亦要考慮未來加息狀況。無論選用那種方式,都要預留多些錢供款。

按照上述例子,即使選擇樓齡高兩年的居屋,銀行減低按揭成數或還款年期,按揭成數未減一成,還款年期仍是20年內,減幅不算很大,故2000至2002年入伙的居屋值得考慮。若果以今期居屋的7個地區來說,除了東涌外,其餘6個地區仍有選擇。

東涌共有兩個居屋屋苑,分別是裕東苑和裕泰苑。裕東苑於97年入伙,樓齡達25年,不在考慮之列;裕泰苑於2020年入伙,樓齡兩年,但未能轉售。

以下是6區二手居屋名單,以供參考:

目標二手居屋屋苑1.北角

  • 新居屋項目:驥華苑

附近二手居屋:東濤苑
地區:筲箕灣
地址:愛信道33號
座數:4
單位總數:1216個
單位實用面積:398至667平方呎
入伙日期:2005年5月
配套設施:室內兒童遊樂場、平台花園
校網:小學:16.中學:東區
放盤叫價:590萬至850萬元
放盤呎價:12,501至14,539元

目標二手居屋屋苑2.啟德

  • 新居屋項目:啟欣苑

區內二手居屋:啟朗苑
地區:啟德
地址:沐安街18號
座數:3
單位總數:683個
單位實用面積:286至471平方呎
入伙日期:2019年3月
配套設施:兒童遊樂場、園景設施、商舖大樓
校網:小學:34.中學:九龍城區
放盤叫價:538萬至670萬元
放盤呎價:14,157至14,577元

目標二手居屋屋苑3.觀塘

  • 新居屋項目:安秀苑

區內二手居屋:油翠苑
地區:觀塘
地址:鯉魚門道56號
座數:4
單位總數:1480個
單位實用面積:400至639平方呎
入伙日期:2009年12月至2010年8月
配套設施:平台花園、順便智能櫃、自助販賣機
校網:小學:48.中學:觀塘區
放盤叫價:508萬至698萬元
放盤呎價:12,471至14,000元

目標二手居屋屋苑4.馬頭角

  • 新居屋項目:冠山苑

附近二手居屋:冠熹苑
地區:何文田
地址:常樂街3號
座數:1
單位總數:796個
單位實用面積:205至592平方呎
入伙日期:2000年5月
校網:小學:34.中學:九龍城區
放盤叫價:290萬至800萬元
放盤呎價:12,149至15,165元

目標二手居屋屋苑5.沙田

  • 新居屋項目:愉德苑

區內二手居屋:愉翠苑
地區:沙田
地址:小瀝源牛皮沙街6號
座數:16
單位總數:4176個
單位實用面積:510至660平方呎
入伙日期:2002年4月
配套設施:愉翠商場、休憩公園、兒童遊樂場
校網:小學:91.中學:沙田區
放盤叫價:575萬至760萬元
放盤呎價:9954至12,572元

目標二手居屋屋苑6.將軍澳

  • 新居屋項目:昭明苑

區內二手居屋:彩明苑
地區:將軍澳
地址:彩明街11A至11F號
座數:6
單位總數:1920個
單位實用面積:506至646平方呎
入伙日期:2001年
配套設施:彩明商場、兒童遊樂場
校網:小學:85.中學:西貢區
放盤叫價:480萬至768萬元
放盤呎價:9486至12,252元

專家建議改以人齡計算擔保期

現時政府以樓齡計算擔保期,影響「白居二」承造按揭的條件。公屋聯會總幹事招國偉提出兩點修改建議:

  1. 申請「白居二」人士,房委會可提供人齡擔保,同樣是30年,每次單位轉售時,可以新業主年齡計算擔保期,這總好過以樓齡計算。有調查指,白表年齡中位數為30歲,供款能力問題不大,風險不高。
  2. 房委會可以調高現時擔保年期,由30年增至40年,讓「白居二」人士可以選擇樓齡較高的居屋。

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