【香港樓市 VS 海外樓市】讀者來信:Anthony Sir你好!最近有海外樓的代理告訴我,2018至今香港CCL由190跌至180,跌了5%,相反過去三年加拿大温哥華平均樓價由80萬加元升至128萬加元,升了60%,香港樓吸引力何在?代理又說有康城業主2018年買入晉海三房單位,劈到1080萬才賣出,勁蝕141萬,請問康城吸引力何在? 

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回覆讀者來信:閣下過往應該比較少睇樓

相信閣下過往應該比較少睇樓,很少接觸代理吧!

代理最主要的工作是促成交易,賺收取佣金,特別是新盤代理,無論是香港樓也好,外國樓也好,由於他們是代表發展商賣樓,當然會提供很多有利於賣樓的資訊來說服你,不利的資訊不提,所謂以偏概全,買家必須保持理性與客觀,不然很易中伏!

先講康城的例子,你說的個案,市場上絕無僅有!

事實上過去三年,康城的樓價是全港升幅最勁的地區之一,平時LIVE都有講,我們自己與學員很多都有買,2018~2019年康城新盤呎價只是1.4~1.5萬,6百多萬就買到大一房,7百多萬就買到細兩房,現在成交價大一房已經接近8百萬,細兩房要9百多萬,學員個個一收樓就賺百多兩百萬了,點會蝕呢?

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當然,賺錢與否還要看你的買入價與賣出價!

就你提供的個案,據知當時業主是以超高溢價買入貨尾,呎價是1.94萬,記得剛才說我們的入貨價嗎?只是1.4~1.5萬,那位業主的入貨價比我們貴了近3成!還要在疫情高峰期急放盤,買入又做錯!賣出又做錯!點會唔蝕?我們課堂有教,無論地區發展有多好,樓的質素有多高,只要你買入價太高,都會輸錢!

睇海外樓4個誤區

很明顯,這是個別買家的失敗例子,絕是普遍情況,代理卻用來Sell你,一係佢唔識,一係搏你唔識!哈哈!再講加拿大樓,我沒有詳細研究,所以不妄加評論了。

只想提出一些睇海外樓的經驗,提出幾個誤區交流一下。

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1)加拿大平均樓價升六成是講總價

第一,近年加拿大受惠於移民潮及優惠政策,樓確實表現不錯,根據傳媒報導及一些加拿大回流的朋友所講,每年一成左右升幅是有的,你所講的平均樓價升六成,是講總價吧,例如香港放寬高成數按揭上限,買家買中價樓比例高,平均樓價升幅就會高,香港二手平均樓價也升至近千萬,但不代表樓價升呢。

2)樓價升不代表你買的樓升

第二,樓價升是否代表你買的樓升呢?投資者常說…唔熟唔做,點解?以你講的康城例子,如果唔熟,個個賺錢你都可以蝕錢!加拿大地方咁大,你係咪熟悉?還是靠聽你代理講,隔山買牛?你肯定佢唔會為賺佣金高Sell你買貴嘢?佢用上述康城例子,話你知買康城樓會輸錢,就知道佢有幾信得過啦,哈哈!

3)要熟悉當地市場操作

第三,當地市場操作是否熟悉?如何借按揭?要交甚麼稅?之前去過好幾個國家睇樓,例如日本、泰國,雖然百幾萬有交易,但原來借唔到錢,代理叫我按咗香港層樓去Full Pay,唔係化?!現在香港放寬高成數,如果你借9成,樓價升2成就賺200%,如果Full Pay樓價升6成都係賺60%,聽朋友講話加拿大都可以借7成,計落回報率同香港借8、9成差唔多。

4)過去幾年急升成隱憂

第四,過往幾年升得勁,是否代表之後都會升得勁?升市有升市的原因,例如之前跌得勁、反彈勁,又例如印銀紙、放水等等,是否可以長期高速上升?加拿大當地人會點?升到佢哋個個買唔到樓都唔出聲?啞忍照俾海外買家賺?政府唔會出招?
在投資角度看,就是因為過去幾年急升,才擔心!

就做生不如做熟

香港樓過去幾年受制於社會運動、疫情,樓價冇乜升,反而做就了很多低價吸納的機會,個人投資如是,團隊的收購重建如是,我們投資的收購重建項目,都是因為咁買到超筍盤,如果識玩,賺幅不會比海外樓差,既然如此,我就做生不如做熟了。

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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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