【租金走勢2022】近期樓市受制於疫情嚴峻影響，買賣交投表現偏軟，租務市場亦見放緩，據美聯物業最新「租務意向調查」發現，47%受訪租客指隨租金回落而傾向轉租較大單位或轉租較新物業單位居住，而美聯物業亦預期今年租金「先跌後升」，全年租金有望錄得約3%的輕微升幅。
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住宅租金已連跌5個月
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，住宅租金已連跌5個月，並累計下跌約2.6%，而今年首2個月該行促成的租務個案雖按年跌約9%，但仍較2020年同期高約16%，可見疫下租務需求仍然殷切。由於新入伙及新晉屋苑配套及環境較佳，加上租盤因供應影響，租金相對吸引，故不乏捧場客，而首2個月新晉屋苑租務交投表現亦優於傳統指標屋苑。
美聯租金走勢圖：2月平均呎租約34.63元
劉嘉輝指出，根據美聯「租金走勢圖」，2月份以實用面積計算的平均呎租約為34.63元，而近年租金均於5%左右窄幅横行，未見大上大落情況。而根據美聯物業促成的租務個案統計，今年首2個月錄得的宗數較去年同期減少約9%，但仍然較2020年同期，亦即第一波疫情出現時高出約16%，可見第五波疫情下租務需求仍較前年優勝，需求不俗。
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兩房單位租務成交佔逾5成
此外，在該批租務成交個案中，兩房單位佔逾5成，錄得約52.8%，較去年及前年分別增加約2.2個百分點及約3.2個百分點，至於同錄得升幅的為開放式及1房戶，今年首2個月佔比錄17.8%，較去年及前年同期分別上升約0.8個百分點及約1.3個百分點，可見2房或以下租賃成交佔比上升。反觀3房或以上單位租賃成交比例則呈跌幅，首2個月美聯租賃成交中，3房佔比為26.4%，較去年及前年同期分別跌約2.4個百分點及約2.7個百分點。而4房或以上的租賃成交佔約3%，較去年及前年同期分別少約0.6個百分點及約1.8個百分點。
調查：不少租客傾向新晉物業
事實上，隨著更多新盤陸續入伙，租盤選擇增加，故不少租客傾向新晉物業，資料顯示，首2個月美聯住宅租務個案中，約31%租務為樓齡5年或以下物業，樓齡6至15年物業佔約15%，樓齡16至25年物業佔約22%。而期內首10個新晉屋苑的租賃成交佔本行租務成交量約15%，當中不少為新入伙屋苑，如啟德嘉峯匯，南昌匯璽及日出康城多個屋苑等，反觀傳統10大屋苑租賃則佔租務成交量約10%。數據顯示，入伙及新晉屋苑較受歡迎。
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53.4%未有物業受訪者：未來6個月繼續租樓
美聯於3月15日至17日進行網上「租務意向調查」，成功收回548份問卷，當中持有物業自住人士佔約45.1%，其餘逾一半為持有物業但租樓住、以及未持有物業正租樓住人士。調查發現持有物業但租樓住人士中，於未來6個月仍然打算「繼續租樓」佔約73%，約22.2%選擇「遷回原持有單位」，而餘下約4.8%打算「買多一個單位」。至於未持有物業正租樓住受訪者，約53.4%表示未來6個月「繼續租樓」，約12.6%考慮「轉租為買」，約34%則「遷回與家人同住」。
28.3%租客會趁機轉租較大單位
是次調查發現，在租金回落情況下，受訪租樓人士有53.2%選擇「與現時業主傾續租」安排，而值得留意，28.3%則會「趁機會轉租較大單位」，亦有18.5%稱「趁機會轉租較新物業單位」，可見租金回落有利租樓人士「換馬」。
另外由於疫情肆虐，若顧及疫情因素下，再詢問受訪者，他們租樓除考慮負擔能力外，調查發現：
- 佔37.2%選擇「租入較大面積單位，因疫下可有更大活動空間」
- 25.9%則指「租入較新落成物業，因居住環境及衛生情況較佳」
- 「租入單位附基本裝修傢電較佳」佔15%
- 「租入單位可短期租入，以便疫情緩和時再作置業打算」佔約10.9%
- 「租入有套廁單位，疫下可自我隔離」亦同樣佔約10.9%
未來6個月住宅租金走勢
布少明稱，綜合各新盤預計關鍵日期及市場資訊，預計今年上半年入伙新盤的單位數目約有8,750伙，當中以屯門及深井區佔最多，達2,299伙，而天水圍區佔約1,612伙，而將軍澳區則約達1,510伙，啟德、何文田、紅磡區則合共約1,123伙。不過，上半年各項目實際入伙日期仍要視乎多項因素，尤其目前疫情尚未受控，或多或少亦會影響起樓步伐。
料全年租金「先跌後升」有望升約3%
由於目前市場好壞因素爭持，包括放寬按揭同時，息口有上升趨勢，而且疫情仍然成為影響後市其中一個重要因素；然而，近期本港確診人數未有再大幅增加，並由高位回落，加上中央全力支持本港抗疫，相信有助本港疫情受控，料第二季租金有力喘穩。布少明預期，租金走勢亦會接近樓價走勢，並呈「先跌後升」格局，全年租金仍有望上升約3%水平。
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