【居屋2022申請最後召集】新一期居屋將於3月24日(周四)截止申請,適逢第五波疫情爆發,樓市受壓,失業率回升,加上美國加息,本港遲早會跟隨加息,這些因素或多或少對有意抽居屋的人士帶來一定壓力。面對逆境,購買居屋,要注意甚麼地方?專家就此提出6個要點。同時,亦會計一計綠白表人士供樓負擔,好讓他們預先作好準備。

居屋2022申請:暫收近23萬申請

房委會表示,直至本月16日止,收到約7,100份「居屋2022」和「白居二2022」的紙本申請表。在網上申請上,房委會累計收到約14.6萬份「居屋2022」和7.3萬份「白居二2022」申請表。即是現時累計收到近23萬份申請表。

公屋聯會總幹事招國偉指,距離截止還有數天,預期今期申請數字會高過上一期,但未必超過先前的31萬份最高紀錄。上一期共收到約23.6萬份申請表。

新居屋2022最貴531萬

新一期居屋仍在接受申請,本月24日截止,第二季攪珠,第四季揀樓。今期居屋共有7個屋苑,包括北角驥華苑、啟德啟欣苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、東涌裕雅苑、沙田愉德苑及土瓜灣冠山苑,提供8,926個單位,以市值五一折定價,售價介乎124萬至531萬元。

當前疫情爆發,樓市下跌,經濟受到衝擊,而且息口有上升趨勢,原本想抽居屋的綠白表人士有多少會打退堂鼓呢?即使不打退堂鼓,現階段抽居屋又需要注意甚麼地方?特別在申請按揭時,應注意那些地方?

星之谷按揭行政總裁莊錦輝分析以下四點:

抽居屋注意1:P按利息支出每年多近1厘

按揭方面,需留意居屋只能以採用最優惠利率為基準的P按,現時P按利率為2.5厘,H按則低至1.3厘至1.5厘,故此需以P按計算的居屋利息支出每年多近1厘。

除此以外,居屋還款期最多僅25年,並不能選擇一般30年還款期。不過,居屋的好處是就算年長的業主沒有入息,只需整個家庭總收入證明有能力應付每月供款,都能夠獲批按揭,因為有政府擔保,不用擔心銀行按揭。

抽居屋注意2:警惕加息風險

隨著美國進入加息周期,本港銀行同業拆息勢必跟隨上升,香港暫未有銀行宣布調升最優惠利率「P」,但未來亦有機會隨美國加息或減息而有所調整,買家有需要警惕加息風險。

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抽居屋注意3:較大支出是印花稅

除了首期,買居屋另一項較大支出是印花稅,買家務必留意一手未補地價居屋的印花稅估值,不是以折扣售價為準,是定於最初市值估價與售價之間。待至買家選購居屋單位後,房委會才會提供印花稅資料,於文件直接列出居屋的最初市值、印花稅估值、按不同稅率計算的印花稅金額等。

以過往個案舉例,一手居屋最初估價為500萬元,售價為300萬元,印花稅估值則定為350萬元,政府以此金額計算印花稅。若為首置人士,根據政府的第二基準稅率計算,印花稅率為2.25%,稅項為7.875萬元(350萬元x2.25%)。

抽居屋注意4:新居屋有政府擔保

銀行估價方面,銀行以買賣合約價計算新居屋按揭成數,加上新居屋有政府擔保,因此樓市升跌影響不大。

除了按揭外,計算首期和揀樓策略可預先準備。招國偉有以下兩點分析:

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抽居屋注意5:會否揀選較次要屋苑

抽居屋最重要是攪珠後的排位。如果是有長者的申請人排前位,可選擇居屋單位較多。若果是家庭申請人排較後位,質素高的屋苑單位可能已被人揀好,那就要決定會否揀選較次要屋苑如東涌裕雅苑,可預先預算。

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抽居屋注意6:預先計算首期金額

預先計算首期金額,假設購買最貴居屋北角驥華苑,最貴售價531萬元,綠白表人士可以預先計算首期金額,如綠表首期約20多萬元

美國開始加息,暫時本港未有跟隨,但本港遲早會跟隨加息,加息意味着按揭利率上升,本港或會步入加息期。當然,本港加息次數、幅度暫時難料。如果想買居屋,最好預先考慮加息對供樓負擔的影響,做好準備。以下是綠表和白表個案,以供參考。

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綠表申請居屋2022預算

居屋屋苑:北角驥華苑

售價:5,310,000元

綠表人士:

  • 按揭成數:95%
  • 首期金額:265,500元
  • 按揭利率:2.5%(P最優惠利率-2.5%)(P=5%)
  • 還款年期:25年
  • 每月供款:22,631元

假設加息0.25%:

  • 按揭利率:2.5%+0.25%=2.75%
  • 每月供款:23,271元
  • 加息前後月供差額:23,271-22,631=640元

白表申請居屋2022預算

居屋屋苑:北角驥華苑

售價:5,310,000元

白表人士:

  • 按揭成數:90%
  • 首期金額:531,000元
  • 按揭利率:2.5%
  • 還款年期:25年
  • 每月供款:22,452元

假設加息0.25%:

  • 按揭利率:2.75%
  • 每月供款:23,087元
  • 加息前後月供差額:635元

預留多些「彈藥」總是好的

綠、白表人士購買一手居屋,申請按揭時無需通過壓力測試,因這兩類人士有房委會擔保。不過,適逢息口趨升,若果本港稍後加息,多少會增加供款負擔。

以上述兩個綠、白表個案,假如本港加息0.25%,月供會增加600多元,負擔未算很重。但這要視乎未來本港加息次數和幅度,積小成多,不得不多加留意,畢竟預留多些「彈藥」總是好的。

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