劈價盤有分真假！想買低於市價平單位！6招必學

【香港樓市2022｜劈價盤】第五波疫情爆發，衝擊香港樓市，二手市場湧現劈價盤。如果想趁低吸納這些二手盤，應預先做好準備。究竟何謂劈價盤？那些屋苑最易有劈價盤？最關鍵的是如何跟業主講價？專家會逐一分析。

火炭移民盤成交價較市價低約5%至8%

疫情下，近期二手市場頻頻錄得二手盤減價成交。利嘉閣地產皇牌屋苑駿景園分行首席聯席董事黃偉基表示，火炭華翠園26座低層B室成交，單位實用面積約882平方呎，外望山景。以1,195萬元交吉沽出，折合實用面積呎價約13,549元。

黃偉基補充，上述單位為移民盤，成交價較市價低約5%至8%。

馬灣珀麗灣亦錄得減價成交。中原地產珀麗灣高級資深分區營業經理溫明峯表示，珀麗灣26座中層A室，實用面積476平方呎，附設露台，享園景及海景。單位去年7月中開價660萬元，放盤約7個月，累減48萬元或約7%，最終以612萬元沽出，實用呎價12857元，較市價低約3%。

以上是否稱得上是劈價盤？美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，有業主放盤時把叫價較市價高開10%，之後調低10%後成交，這不算是劈價盤，而是最終成交價較市價低，如低3%至5%，或者單位成交價較前一個月同類單位低，就稱得上是劈價。按照布少明的說法，上述兩宗算是劈價盤成交。

劈價盤出現，跟業主急於放售單位有關。業主為何急於劈價沽樓？布少明提出下四個原因：

究竟有沒有屋苑較易有劈價盤？布少明認為，任何屋苑、單幢物業都會有這類盤，但通常1,000萬元以下的細價屋苑相對多一些劈價盤，因這些屋苑業主持貨力不及豪宅業主強。他說，近期較多人移民，放售的多數是1000萬元以下的二手盤，並劈價求售。

樓齡高的屋苑又是否較多劈價盤？布少明指，劈價盤跟屋苑樓齡關係不大，如鰂魚涌太古城樓價在市況好時也會升很多。

不過，亦有地產代理指，近期不少劈價盤出現在新晉屋苑。香港置業首席高級營業經理朱碧其表示，這些屋苑樓齡約5至6年，業主原先以高價購入一手單位，約3年後樓價未升，但業主急於走貨，故劈價求售。

朱碧其續稱，約4、5年前有「新香港人」或內地人購入這些單位，見市況下跌，故劈價沽樓，從而拖低之後成交單位的成交價。

如果想趁低吸納劈價盤，睇樓前做足準備固然重要，睇樓時如何應對業主更加不容忽視。綜合專家意見，有以下六點：

最好多跟負責的地產代理接觸，因代理較了解業主是否急於賣樓，以及會否減價賣樓，若果有，代理可以通知準買家睇樓。
查詢地產代理網頁，可找到減價盤介紹。
首次睇樓，若果覺得單位合適，可以先向業主摸底，但若果業主覺得買家不實在，未必願意透露底價，故買家應該表明那個價位會買。即使業主不接受，亦會向買家還價。睇樓後，買家可以透過代理向業主遞交支票，業主是否接受要視乎買家還價多少，通常較市價低10%未必接受。若果買家還價較近期成交價低3%至4%，業主會接受。
睇樓時，切忌當面彈業主單位的缺點。買家以為藉此鋤價，但這可能會適得其反，業主反感，便索性不賣，最好交由地產代理處理，始終代理較能掌握談判技巧。

先在地產資料網頁搜羅相關物業成交，不要只看個別成交，應要參考更多成交宗數，以便跟業主議價。
睇完樓後，若果買家覺得單位適合的話，可以向地產代理索取業主多些資料，如業主是否有按揭借貸未還。若果知道業主因此而急於放盤，未來再議價時就較容易，業主可能會願意減多一些。但有一點要留意，是業主需要完全清還所有按揭債務，單位才可以正式成交，否則就未能成交。