【綠置居2022】新一期綠置居預計將於今年下半年開始接受申請。有鑒於先前首個綠置居屋苑景泰苑在居屋第二市場轉售獲利倍增,新綠置居預計將受歡迎。不過,房委會決定再收緊轉售限制,以遏止炒風。究竟現時景泰苑轉售情況如何?政府在新一期推售的屋苑又如何修訂轉售限制?除了景泰苑,未來是否仍有其他綠置居屋苑可以在第二市場買賣?本文會逐一講解。

綠置居2022最強懶人包|3個屋苑售價+綠表資格+申請日期+攪珠日+揀樓日

綠表置居計劃簡稱「綠置居」

政府早於2015年提出推出新的資助房屋計劃,把部分興建中的公屋項目出售給綠表申請人士,定價較傳統居屋低,有助綠表申請人士自置居所,藉此騰出更多公屋單位配給輪候公屋人士。

這個綠表置居計劃,簡稱「綠置居」。綠表申請者包括現時居住公屋人士、房委會「長者租金津貼計劃」受惠人、持有房署發出的《保證書》的房屋屋宇事務助理職系人員、持有房屋署/市建局發出的《綠表資格證明書》人士等。

景泰苑成首個綠置居項目

房委會選取新蒲崗公屋發展項目景泰苑,作為首個發售的綠置居計劃項目,並於2016年10月預售,所有單位於2017年2月悉數售罄。

以下是項目相關資料:

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綠置居2022|景泰苑詳情

地區:新蒲崗
地址:景福街118號
座數:1
單位總數:857個
單位實用面積:192至494平方呎
入伙日期:2017年6月
發展商:房委會
配套設施:户外休憩設施、兒童遊樂場
校網:小學:43.中學:黃大仙區
特點:首個設「減音窗」的公營房屋

去年12月景泰苑首破600萬成交

在2019年9月,景泰苑已經錄得首宗第二市場的買賣成交個案。成交單位屬於中層12室,實用面積293平方呎,成交價348萬元,實用呎價11,877元。雖然單位仍受制於政府的額外印花稅(SSD),但原業主仍願意出售單位,於2017年以168.1萬元購入,賬面賺179.9萬元,扣除34.8萬元的辣招稅,仍賺約145萬元。

景泰苑成交價創新高。在去年12月,一個中層15室單位,實用面積493平方呎,成交價608萬元,首破600萬元水平,實用呎價12,333元。原業主於2017年以289萬元購入,帳面賺約319萬元,獲利約達1.1倍。

綠置居首個項目開售至今已近6年

中原地產網頁資料,現時景泰苑買賣盤有6個,叫價介乎245萬至650萬元,實用呎價介乎12,715至14,865元。而去年12月成交實用呎價為11,835元。

景泰苑在第二市場錄得買賣成交個案,有原業主甚至獲利超過一倍離場。有見及此,房委會早在2019年新一期綠置居推售時已修改轉售限制,今年新一期綠置居開售前亦再次修改轉售限制。綠置居由2016年首個項目開售至今短短近6年,轉售限制已修改兩次。温故而知新,以下是綠置居轉售限制的回顧:

綠置居轉售限制演變1:首個項目:景泰苑

  • 由首次轉讓契據日期起計兩年內,業主以原來買價轉讓予持綠表人士。
  • 由首次轉讓契據日期起計第三至第五年內,業主可在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予持綠表人士。
  • 由首次轉讓契據日期起計五年後,業主可在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予綠表或白表買家。業主亦可在繳付補價後於公開市場出售單位。

綠置居轉售限制演變2:2018推售的項目:麗翠苑

  • 由首次轉讓契據日期起計兩年內,業主以原來買價轉讓予綠表買家。
  • 由首次轉讓契據日期起計第三至第五年內,業主可在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予綠表買家。
  • 由首次轉讓契據日期起計五年後:業主可在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予綠表買家。業主亦可在繳付補價後於公開市場出售單位。

綠置居轉售限制演變3:2019起首次推售的項目

  • 由首次轉讓契據日期起計兩年內:業主須在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價出售單位予綠表買家。
  • 由首次轉讓契據日期起計第三至第十年內:業主須在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予綠表買家。
  • 由首次轉讓契據日期起計十年後:業主可在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予綠表買家。業主亦可在繳付補價後於公開市場出售單位。

綠置居轉售限制演變4:2022新修訂轉售限制

在新措施下,業主在第二市場以不高於原價轉售單位的規管期,會由首次轉讓日期起計首兩年增至首五年;在公開市場的轉售限制期則由首次轉讓日期起計首十年增至首15年。

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麗翠苑在第二市場可供選購

最新修訂的轉售限制適用於今年新一期推售的綠置居2022,先前推售的綠置居則遵照每期的轉售限制措施去做。若果今年新一期綠置居2022在下半年推售,屆時向隅的綠表人士在第二市場可選購那些屋苑單位?

除了景泰苑外,長沙灣麗翠苑是另一個選擇,因屋苑已於2019年入伙,而且根據其轉售限制措施(見上述轉售表第二項),業主可以在今年放售單位。據中原地產網頁資料,現時麗翠苑在第二市場已經有買賣盤放售。屋苑相關資料如下:

綠置居2022|麗翠苑詳情

地區:長沙灣
地址:荔枝角道608號
座數:4(屋苑原本有6座,其中4座撥作綠置居)
單位總數:2545個
單位實用面積:184至452平方呎
入伙日期:2019年
發展商:房委會
配套設施:兒童遊樂場、健身區、麗翠商場
校網:小學:40.中學:深水埗區
買賣盤數目:2個
放盤叫價:488萬至680萬元
放盤呎價:12,807至17,617元

去年9月錄首宗成交

不過,去年9月屋苑已經錄得首宗買賣成交個案,即使未過額外印花稅期限,亦有成交。利嘉閣地產聯席董事李啟昌指,成交單位屬於3座低層6室,實用面積452平方呎,成交價372萬元,實用呎價8,230元。原業主於2019年以280萬元購入,扣除10%額外印花稅,帳面仍賺54.8萬元。

綠置居2022|綠置居難拍住私樓

雖然綠置居在第二市場買賣頗受追捧,亦錄得創新高買賣成交個案,但要拍得住私人住宅,始終差距仍大。美聯物業住宅部行政總裁布少明提出以下三點:

  1. 購買綠置居的是綠表人士,不少人居住公屋,跟私人住宅買家不會重疊,綠置居買家收入未必負擔得到買私人住宅。
  2. 私人住宅在用料方面佔優,如選用名牌廚具、浴室潔具、水龍頭,地板和牆身用料講究。綠置居始終以解決居住需要為目的,故相比之下質料不太講究。
  3. 私人住宅設有住客會所,會所內有泳池、燒烤場、宴會廳等設施,即使小型私人住宅項目,也設有會所。相反,綠置居普遍沒有會所,即使有公園,設計較為簡單。

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