【香港樓市2022】港九屋苑樓價帶頭跌！黃埔花園、太古城跌超過半成！海怡半島爆蝕讓見紅｜附最新減價成交  

【香港樓市2022】香港樓市自去年8月創新高後，便調頭向下走，尤其是港島及九龍大型屋苑，更成為跌市的領頭羊，九龍區的黃埔花園，港島區的海怡半島、太古城，由去年8月高位至去年12月，樓價分別下跌超過5%。

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九龍區屋苑樓價帶頭調整

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2021年8月CCL四大整體指數齊創歷史新高，但其後美國聯儲局宣佈縮減買債及將會加息，加上市場憂慮Omicron變種病毒在本港社區爆發，導致本港樓價持續回軟。

當中，九龍區屋苑樓價帶頭調整，黃埔花園、昇悅居、淘大花園和東港城的呎價均錄得跌幅，12月分別錄$15,871/呎、$18,695/呎、$16,227/呎和$16,216/呎，較8月下跌5.5%、3.5%、2.4%和1.7%。

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港島區傳統大型屋苑帶頭下調

港島區方面，傳統大型屋苑帶頭下調，如海怡半島和太古城，12月分別錄$17,296/呎和$19,917/呎，較8月下跌7.6%和6.5%。鯉景灣錄$17,296/呎，較8月下跌5.5%。相反，嘉輝花園錄$20,408/呎，較8月上升1.1%。

新界西方面，嘉湖山莊、瓏門、尚悅和愉景新城的呎價均錄得跌幅，12月分別錄$11,127/呎、$18,492/呎、$13,852/呎和$15,290/呎，較8月下跌5.7%、3.8%、3.1%和1.5%。

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沙田第一城錄不跌反升

新界東方面，12月名城、牽晴間和大埔中心的呎價分別錄$17,527/呎、$14,299/呎和$15,731/呎，較8月下跌4.0%、2.0%和1.1%。相反，沙田第一城錄$18,161/呎，較8月上升2.5%。

12月整體CCL_Mass報186.27點，較8月193.57點的歷史高位下跌3.8%。當中，九龍區跌幅最大，九龍區CCL_Mass報178.92點，較8月下跌5.3%。港島區CCL_Mass和新界西CCL_Mass分別報188.68點和172.06點，較8月下跌4.7%和3.2%。新界東CCL_Mass報201.92點，與8月的數字相若。

CCL成份屋苑實用調整呎價統計

資料來源：中原地產研究部

海怡半島業主蝕讓24萬離場

向來樓價相對堅挺的港島樓，樓價難逃一跌。其中已有港鐵到達的海怡半島，更出現蝕讓個案。中原地產港島西南區副區域營業經理盧鏡豪表示，疫情持續，加上面對加息風險，有業主睇淡後市，選擇蝕讓單位。

中原促成成交單位為海怡半島29座中高層H室，實用面積687平方呎，建築面積856平方呎，3房套間隔，望內園景。業主以1,146萬元將單位易手，折合平均實用呎價16,681元。同類單位於樓價高位時曾以1,283萬元沽出，是次成交價較高位回落10%。盧鏡豪指，買家屬於用家。原業主於2018年7月以1,170萬元買入單位，持貨3年半，賬面蝕24萬元。

太古城平均實用呎價跌穿兩萬

被視為樓市指標的太古城，近期同樣屢見減價成交個案。中原地產太古城齊宮閣分行高級分行經理李百達表示，太古城再連錄2宗成交，1月至今錄得13宗成交，平均實用呎價19,862元。

分行促成成交單位為太古城天星閣中層G室，實用面積707平方呎，建築面積800平方呎，3房間隔，向北，望園景及部份海景，附有靚裝修。業主早前叫價1,650萬元，累減220萬元，最終以1,430萬元將單位易手，折合平均實用呎價20,226元。

中原地產東山閣資深區域營業董事趙鴻運表示，另一成交單位為太古城天山閣高層D室，實用面積582平方呎，建築面積675平方呎，2房則王間隔，向東南，業主以1,130萬元將單位易手，折合平均實用呎價19,416元。

黃埔花園3房套低價成交

九龍區方面，大型屋苑黃埔花園最近亦錄得低價成交個案。中原地產黃埔第二分行副分區營業經理袁顯岸表示，疫情惡化，加上市場擔憂加息，買賣氣氛淡靜。

新近成交單位為黃埔花園1期4座低層A室，實用面積777平方呎，建築面積859平方呎，3房套間隔及工人房，景觀開揚。業主上月叫價1,200萬元，最終減140萬元以1,060萬元將單位易手，折合平均實用呎價13,642元，屬低價成交。

私宅轉手平均賺72.5%創五年新低

此外，2021年私宅轉手平均賺72.5%，創五年新低。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2021年新冠疫情仍未退卻，加上多了業主沽樓移民，導致私宅轉手獲利比率及平均每宗賺幅持續偏軟。

綜合土地註冊處資料所得，2021年全港41,254宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，賬面獲利個案共40,060宗，佔比達97.1%，較2020年的97.7%再減少0.6個百分點，連跌3年，兼創2011年以來的11年新低。

至於每宗私宅轉手平均賺幅亦連跌3年，僅得72.5%，按年回落1.4個百分點，為5年來最少。

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移民業主急於放售

值得特別注意的是，隨著去年疫情未散，多了持貨期較短的業主沽樓，加上有移民業主急於放售下，導致去年獲利兩成或以上的比例減少，而獲利兩成以下包括需要虧損的比例則增至16.7%，較2020年的12.7%升了4個百分點。

當中去年平手登記的個案有176宗，佔比按年增至0.4%；而虧損個案更破千宗，高達1,018宗，佔比由2020年的2%增至去年的2.5%，可見去年多了蝕讓的情況。

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2021年二手私宅獲利登記最多屋苑

註：物業登記以期內已知買入價的二手私宅買賣登記個案計算

資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部

 

 

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