【居屋2022】行政長官林鄭月娥早前接受傳媒專訪時透露，政府參考新世界提出的漸進式按揭建議，物業成交時先承造單位樓價一半的按揭，減輕置業人士購買資助房屋的負擔。雖然房委會稍後指漸進式按揭今年難落實，但如想置業，未雨綢繆總是好事，應多了解這種新的按揭方法。專家提出三點「優化」這種新按揭的建議，並分析箇中兩個優點，以及三點憂慮。
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政府參考漸進式按揭
目前居屋白表申請人承造按揭，最高按揭成數為九成，還款期最高25年；綠表申請人承造按揭，最高按揭成數為九成半，還款期最高同是25年。
林鄭月娥早前接受傳媒訪問時透露，以置業為主導，是今屆政府房策理念。政府在按揭成數上有新的想法，是參考「新世界建好生活」的建議，再降低按揭門檻，令市民「買得起，供得起」。
早期可承造樓價一半按揭
新世界提出「上車易」漸進式按揭建議，物業成交時，買家只需承造單位樓價一半的按揭，餘下的一半樓價按揭，買家可在物業成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造。跟現時白表和綠表申請居屋人士所承造按揭相比，兩者首期門檻會再降低，白表首期降低至5%，綠表首期降低至2.5%。
更重要的是，兩者在首10年月供金額會較現時按揭月供金額低，做到上車易供樓易效果。但要留意，10年後月供金額較現時為高。以居屋2022新一期居屋土瓜灣冠山苑最貴單位為例，可以說明現有居屋按揭跟漸進式按揭兩者的差異。
居屋2022｜現有居屋按揭模擬例子（居屋土瓜灣冠山苑）
- 樓價：3,640,000元
- 按揭成數：90%
- 按揭年期：25年
- 按揭利率：2.5%(P-2.5%)(P=5%)
- 首期：364,000元
- 貸款額：3,276,000元
- 每月供款額：14,697元
居屋2022｜漸進式按揭模擬例子（居屋土瓜灣冠山苑）
- 樓價：3,640,000元/2=1,820,000元
- 按揭成數：90%
- 按揭年期：30年
- 按揭利率：2.5%
- 首期：182,000元
- 貸款額：1,638,000元
- 首10年每月供款額：6473元
- 10年後貸款額：1,221,372元(10年後剩餘本金)+1,820,000元(尚餘另一半樓價)=3,041,372元
- 按揭年期：20年
- 10年後每月供款額：16,117元
居屋2022｜10年後月供款額增加一成
居屋2022冠山苑最貴單位樓價為364萬元，按照現有按揭，首期36.4萬元，每月供款14,697元。如果採用漸進式按揭，先承造樓價一半按揭，即182萬元，首期18.2萬元，較現有按揭首期減一半；首10年每月供款僅6473元，亦較現有按揭減8224元，減幅近六成。
10年後貸款額是剩餘本金連同餘下一半樓價，約共304萬元，以餘下年期20年計算，每月供款額16,117元，較現有按揭月供款額增加1420元，增幅近一成。
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專家提優化漸進式按揭建議
政府會參考新世界的漸進式按揭構思，現時可能處於初步構思階段，今年未必可以趕及出台，看來要一段時間後才分曉。
到底如何「優化」這類按揭？多位專家對相關構思提出不同建議，值得留意。
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（1）業權問題需要釐清
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，有關想法屬創新的按揭模式，具體如何操作仍待各方商討斟酌，包括首十年即首階段之首期及供款按樓價一半計算，之後漸進式分階段承造餘下一半樓價按揭，期間餘下一半貸款額之首期及利息成本或需要由第三方承擔，於這個情況下，政府需要進一步釐清首十年供款期間之業權分配，以及如業主需要於期間出售物業，將如何處置。
經絡按揭首席副總裁曹德明補充指，買家早期只須承造物業樓價一半的按揭，之後再承造樓價餘下一半按揭，即是先買一半業權，10年後買另一半業權，通常銀行未必願意批出這類「半份契」的物業，政府需要跟銀行協調這個問題，清晰物業的業權。
（2）需審視申請人後期供款能力
莊錦輝指，由於居屋按揭是由政府做擔保人，部分銀行不會要求借款人通過壓力測試及提供入息文件。不過，即使銀行不須查閱入息文件，申請者仍要申報入息，以證明有能力供樓。
由於「漸進式按揭」的後期供款會增加，銀行按風險管理的原則下，或需要以審慎態度查閱家庭總收入是否可以應付十年後或次階段的供款。
（3）新按揭可擴至所有資助房屋
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，若果政府決定採用漸進式按揭，可擴展至所有資助房屋市場，市場規模大，銀行就會願意去做，總好過只由單一發展商去做。
無疑，漸進式按揭有吸引的地方，有以下兩個優點：
1.容易上車置業
莊錦輝指，置業初期涉及不少開支，除了首期，還有印花稅、律師費、裝修費用等，即使是購買資助房屋，費用仍可高達數十萬，令不少收入不足的年輕人對置業卻步，而「漸進式按揭」則可進一步減少買家初期的負擔，因為首十年只需承造一半按揭金額，即是供款額亦隨之減半，對於經濟能力較弱的年輕買家來說大大減輕他們的置業負擔，能夠幫助他們更容易「上車」。
2.畢業後工作的年輕人受惠
曹德明表示，這種按揭方法的優點，是上車容易，首10年利息偏低，供款較容易。曹德明說，一些畢業後工作一至兩年的年輕人會受惠，雖然現階段支付首期不夠，但始終有工作有收入，開始有能力供款。新按揭有助他們上車。
不過，採用漸進式按揭也有不少憂慮的地方，有以下三點：
1.後期供款負擔重
莊錦輝表示，一般情況下，置業供樓可謂「先苦後甜」，隨著收入因應通脹及加薪而上升，對買家來說是愈供愈輕鬆。不過，「漸進式按揭」容許買家成交10年後選擇一次過或漸進式分階段承造餘下一半樓價按揭，買家的供款金額會於十年後出現較大差異，算是「先甜後苦」。
莊錦輝舉例說，以樓價400萬元、承造9成按揭、還款期25年為例，於非漸進式按揭下，一次過向銀行借款360萬，每月還款需約16,000元；而於「漸進式按揭」下，首10年向銀行借款180萬，每月還款只需約8,000元，如買家選擇由最遲第11年起才承造餘下的按揭貸款金額，每月還款會增加至約20,000元，意味十年前後每月供款相對而言大幅增加，建議買家於資金上需有充足準備，切勿因前期供款較為輕鬆而掉以輕心。
2.薪金增幅未必追得上
李兆波指出，漸進式按揭可以減輕供款人早期的負擔，但若干年後，如10年後，負擔會加重，但要假設屆時薪金亦會相應提高。然而，這種情況未必發生在所有人身上，香港的加薪幅度較以往低。
3.若息口高還款多
李兆波表示，這種方法確實可以易於借到錢及上車，但如果利率是高的話，早期的還款主要用於利息，本金部分佔的比重較小，故整個供款支付的利息反而高。
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