【香港樓市2022】啟德是本港新發展區,正由昔日舊機場逐漸轉型為綜合發展區,集住宅、商業、休閒於一身。目前啟德區是一手私人住宅市場的供應重鎮,單是2022年,市場預期共有8個新項目推出,涉及超過5,000個住宅單位。二手市場方面,隨着多個新屋苑陸續入伙,不愁沒有選擇,可考慮5個屋苑。

啟德區是新盤的供應重鎮,市場預期明年有8個項目推出,提供達5,070個住宅單位,相關新盤資料如下:

香港樓市2022|中原料樓價升10% |5大建議增加土地供應

1.MONACO MARINI

地址:沐泰街10號
座數:6
單位總數:559個 
單位實用面積:約320至710平方呎 
關鍵日期:2023年3月15日
發展商:會德豐

2.The HenleyII

地址:沐泰街7號
單位總數:301個
落成日期:2022年4月30日
發展商:恒基

3.沐泰街8號項目

地址:沐泰街8號
座數:6
單位總數:756個
落成日期:2022年9月30日
發展商:恒基

4.啟德第4B區3號第一期

單位總數:648個
發展商:帝國集團、恒基、新世界、會德豐

5.啟德第4B區3號第二期

地段:新九龍內地段第6574號
單位總數:571個
發展商:帝國集團、恒基、新世界、會德豐
預計落成日期:2023年8月31日

6.啟德第4C區1號

地段:新九龍內地段第6553號
單位總數:582個
發展商:華潤置地、保利置業
預計落成日期:2025年3月底

7.啟德第4A區2號第一期

地段:新九龍內地段第6554號
單位總數:636個
發展商:中海、恒基、九龍倉、嘉華
預計落成日期:2024年3月30日

8.啟德第4A區1號第一期

地段:新九龍內地段第6577號
單位總數:1017個
發展商:中海、會德豐、嘉華
預計落成日期:2024年8月31日

MONACO MARINI料明年1月開售

上述新盤當中,MONACO MARINI是最快開售,發展商表示項目正待批預售,預期明年1月開售,售價較一期MONACO ONE高約一成。而前跑道項目佔超過一半,最快要2023年落成,最長要2025年落成,即4年後。

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8屋苑入伙

現時啟德區內有8個私人屋苑已經入伙,樓齡不過5年,包括啟德一號一、二期、龍譽、天寰、OASIS KAI TAK、嘉匯、嘉峯匯和尚‧珒溋,其中嘉峯匯和尚‧珒溋是剛入伙的屋苑。

地產代理指,由於兩個屋苑受制於「額外印花稅」(SSD),故暫時在二手市場未有單位放售。美聯物業聯席區域經理黃森傑表示,目前啟德區買賣盤有457個,當中以啟德一號佔最多,有133個,嘉匯有89個,龍譽有85個,天寰有83個,OASIS KAI TAK有67個。

綜合地產代理意見,有5個屋苑值得考慮,以下是屋苑資料及代理意見:

啟德一號(I)

地址:沐寧街2號
座數:8
單位總數:545個
單位實用面積:368至2414平方呎
入伙日期:2017年6月
發展商:中國海外
配套設施:住客會所、花園
校網:小學:34‧中學:九龍城區
11月成交實用呎價:24,809元
放盤叫價:900萬至5200萬元
放盤呎價:22,287至34,256元
特點:「港人港地」

啟德一號(II)

地址:沐寧街8號
座數:9
單位總數:624個
單位實用面積:368至2414平方呎
入伙日期:2017年7月
發展商:中國海外
配套設施:住客會所、花園
校網:小學:34‧中學:九龍城區
放盤叫價:800萬至2300萬元
放盤呎價:21,333至28,801元
特點:「港人港地」

香港置業營運總監兼九龍區董事馬泰陽意見:

  1. 屋苑位近港鐵站,交通方便。
  2. 屋苑是最早發展,呎價偏低。
  3. 本身是「港人港地」,買賣受限。

龍譽

地址:沐寧街9號
座數:6
單位總數:930個
單位實用面積:228至2698平方呎
入伙日期:2019年3月
發展商:保利置業
配套設施:住客會所
校網:小學:34‧中學:九龍城區
11月成交實用呎價:25,873元
放盤叫價:555萬至4000萬元
放盤呎價:23,518至34,917元

馬泰陽意見:

  1. 部分高層單位可望維港景。
  2. 但大單位的客房面積細,難擺放傢俬。

天寰

地址:沐寧街1號
座數:7
單位總數:822個
單位實用面積:232至2498平方呎
落成日期:2018年12月
發展商:建灝地產
配套設施:住客會所
校網:小學:34‧中學:九龍城區
11月成交實用呎價:23,048元
放盤叫價:600萬至3900萬元
放盤呎價:21,719至39,409元

馬泰陽意見:

  1. 入場價不高。
  2. 惟部分户型多玄關位,擺放傢俬要花心思。

OASIS KAI TAK

地址:沐寧街10號
座數:8
單位總數:648個
單位實用面積:275至1530平方呎
入伙日期:2018年12月
發展商:會德豐
配套設施:住客會所Club Oasis
校網:小學:34‧中學:九龍城區
11月成交實用呎價:26,316元
放盤叫價:710萬至2800萬元
放盤呎價:24,857至35,132元

美聯物業九龍區董事陳光明意見:

  1. 位置近港鐵站,交通方便。
  2. 屋苑面向啟德河,景觀開揚。
  3. 三年「辣招」稅可鬆綁,轉售較易。

近月二手交投跌幅收窄

近月啟德二手成交宗數下跌,但跌幅漸收窄。中原地產表示,今年10月啟德片區登記二手私人住宅買賣合約16宗(1.53億元)(0.72萬呎),宗數按月相若,金額跌18%,涉及面積跌9%。

上月分別下跌38%、33%及39%,跌幅收窄,市況正在尋底。隨著區內樓盤陸續脫離額外印花稅徵收期,展望明年成交又會增加。

香港樓市2022:啟德樓價料升一成

儘管如此,但地產代理仍看好明年區內樓市走勢。陳光明指,雖然啟德項目供應多,但明年沙中線可直達金鐘,交通方便,帶動區內樓價上升,而且未來位於跑道項推出,項目單位沒有維港景,但由於地價貴,售價不會平,加上南豐旗下新商廈兼商場項目AIRSIDE將於明年年中啟用,如果中港兩地通關,新商場可吸引購買力強的內地人,故預計香港樓市2022中,啟德樓價升8%至10%。

AIRSIDE明年面世  購物多選擇

目前區內缺乏大型商場,居民要到啟德站附近的車站廣場購買日常生活用品。若果想有較多選擇,便要等待至明年年中,屆時南豐旗下混合商業項目AIRSIDE將會開幕,項目除了甲級寫字樓外,還有多層購物商場,地庫與啟德港鐵地庫相連,可經過地下購物街。

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設港鐵站改善區內交通  

隨着港鐵啟德站啟用,屯馬線全線通車,現時由啟德可前往中西九龍地區如尖沙咀、紅磡,新界屯門更不在話下,交通較以往方便。而沙中線預計於明年通車,可前往港島金鐘。

同時,啟德公共運輸交匯處位於AIRSIDE,有多條巴士路線,交通方便程度會再改善。

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中小學校網多名校

啟德小學校網為34,共有17間小學,不乏名牌學校,

  • 協恩中學附屬小學
  • 聖羅撒學校
  • 保良局何壽南小學
  • 陳瑞祺(喇沙)小學等

中學校網屬於九龍城區,共有42間中學,當中有逾十間Band1中學,如:

  • 喇沙書院
  • 拔萃男書院
  • 華英中學
  • 九龍真光中學等

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