香港樓市2022】總結2021年樓市走勢屬先揚後受壓,主要受累下半年股市回吐及外圍疫情陰霾影響而令買家表現轉趨審慎,不過樓價仍能維持在高位反覆徘徊,並沒出現大跌,料全年樓價最終可升約6%。綜觀來年市場利好因素多於利淡因素,預期本地疫情持續穩定甚至漸退,配合通關效應,樓市將續展升浪。

香港樓市2022|原因1:本地疫情一直良好受控

將踏入2022年之際,市場不乏利好因素。首先,本地疫情一直良好受控,過去一年確診宗數持續低企,遠勝亞洲及環球其他地區及城市。加上作為香港後盾的中國內地疫情亦較穩定,對香港來說是極大的利好條件,勢將帶動香港經濟加速反彈。雖然近期環球有Omicron變種病毒爆發,但其殺傷力不大,而本港亦陸續進行第三針疫苗接種,估計疫情來年可繼續穩定受控、利好經濟及樓市。

本地疫情受控,通關安排有望快將落實,一旦成事各行各業可加快復甦,逐漸出現百花齊放的景象,有助進一步推動消費並帶動經濟回升。雖然通關初期效應未必十分顯著,但如各項安排對接順利,每日配額有望逐漸擴大,屆時效果將更明顯。

香港樓市2022|原因2:住宅「供不應求」的局面依然

另一方面,筆者相信住宅「供不應求」的局面依然,故未來五至十年內均難以推跌樓價。

早前公布的新一份《長遠房屋策略》周年進度報告顯示,未來10年的總房屋供應目標維持在43萬伙;而公私營房屋維持七三之比,反映未來10年平均每年只有少於1.3萬伙一手私宅供應,並不足以應付最近8年平均每年約1.7萬伙的吸納量,因此在供不應求下,樓價將續穩企向升。

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香港樓市2022|原因3:估計加息幅度及速度均有限

市場上唯一較明顯的隱憂是美國收水及未來加息之舉,或會對本港樓市構成壓力。不過,相信美國即使自明年起加息,估計幅度及速度均有限,對樓市影響不大。加上綜觀香港市場資金仍然充裕,香港有條件不必立即跟隨調升息口,因此香港續可維持低息環境一段較長時間,對樓市衝擊有限。

前瞻香港樓市2022,筆者相信發展商來年會繼續積極推售新盤,迎接本地及外來人口的需求。至於二手市場於2021年已消化了不少購買力,加上一手持續積極推盤搶客,來年二手交投或有輕微回調。

料中小型住宅租金升5%

預期香港樓市2022年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約6.83萬宗,微增1%至約6.90萬宗,勢續創10年新高;當中一手私宅買賣料達1.90萬宗,較2021年的約1.70萬宗增約12%;而二手私宅成交量則會較今年的5.13萬宗,微跌約2.5%至5萬宗,料為連續兩年守於五萬宗之上。至於整體私宅成交金額於2022年料可再漲3.3%,連續兩年迭創歷史新高,繼續以破七千億元的姿態寫下新紀錄。

香港樓市2022上,樓價走勢方面,預期若2022年疫情漸退,有利整體經濟及失業情況持續改善,樓價必可受惠,中小型住宅樓價於2022年全年將可錄得約8%至10%的升幅;而豪宅物業價格在通關效應下可望追落後,料有逾10%的上升空間。至於租金方面,表現料較今年為佳,當中中小型住宅租金於2022年料升5%;而豪宅租賃料表現平穩,租金來年升幅料持平在2.5%。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【潮樓特區】作者陳海潮|利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析,緊貼市況撰寫研究報告,精闢分析樓市動向。
圖片:作者提供
利嘉閣地產研究部主管陳海潮

作者簡介:陳海潮是利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析,緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問,並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來,利嘉閣地產除主營代理業務外,亦精闢分析樓市動向,為大眾提供最新最快的地產權威資訊。

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