讀者來信:Anthony Sir你好!經常聽你們說買樓求槓桿,講如何可以多借點錢,甚麼時候該多借,甚麼時候該少借呢? 

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回覆讀者來信:借錢來買甚麼?

首先要考慮的,是借錢來買甚麼?找咗卡數…可以再去旅行啦!可以再去買靚衫食好嘢啦!看看坊間的財務公司廣告,大部份都以生活享受做招倈,是的!絕大部份人借錢,都是用作消費,旅行、買靚衫、食好嘢…試問有多少人能抵抗這些誘惑呢?

這是典型的壞債(Bad debt)

讓財富從你的口袋裡流走,有些消費花了錢就是花了錢,沒有任何轉售價值(Resale Value),例如旅行、渡假、食好嘢、買靚衫等等,有些朋友甚至形容為死債(Dead debt),錢花了,最後渣都冇!有些消費有轉售價值,例如名錶、名牌包包、車,需要用錢時你可以出售,雖然唔會賣到當初你的買入價,但最少都可以套現些少江湖救急,相對較好,但都是壞債。

當然,又唔係話叫你完合唔消費,苦行僧咩?
只是,要懂得分辨,要有節制而已!

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消費也可以是資產,也可以是好債(Good Debt)…

例如部份品牌及型號的名錶、藝術品等等,再加上你獨具慧眼,將來轉售的時候可以賣個更好的價錢,那就不算是壞債,甚至可以算是資產,例如自住物業,有需要的時候你可以套現。如果你揀對物業,不斷升值,而你又懂得運用財技將之發揮出來,自住樓都可以幫你創造財富,那就是好債,是資產了。

最好的好債,是買入不斷為你創造財富的資產…

例如你借錢買的是優質股票、基金、債券等,可以為你帶來被動收入,那算是好債。又例如我們的強項,投資性質的物業,既能升值,又能帶來租金收入,那是非常好的好債。

現在市場處於超低息環境,以現時的物業貸款常用的H按計算,實際供款利率大約只是1.5%,以一個普通的上車盤,租金收入3% 計算,息差已經有1.5%,如果你揀對樓,物業升值,例如我們經常提到的,買樓投資的基本目標,3年後物業升值2成,那槓桿威力就很大了。

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又例如我們現在投資的收購重建項目…

合作夥伴以發展商模式操作,買入舊樓、拆御、重建、賣新樓,平均每年回報約20%,以貸款利率2% 計算,息差高達18%,基本上要達至財務自由,即是被動收入多於日常消費,要達至水平並不難。當然投資沒有必賺的,除了買甚麼,也要懂得計算成本與回報、現金流、風險等等,往後有機會再詳談。

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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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