【香港樓市2022】聯儲局預期美國加息3次｜中原按揭：料按息仍處2厘以下！3個樓按趨勢

【香港樓市2022】美國聯儲局快加縮減買債規模的速度，聯儲局政策官員又預計美國明年可能加息3次。中原按揭董事總經理王美鳳預期，若本港銀行結餘維持充裕，香港銀行同業拆息（HIBOR）未必跟足美息升幅，明年（2022年）本港按息仍主要處2厘以下水平，低息環境歷史性延續14年。

預期新取用按揭貸額將突破4,000億元

中原按揭發表名為「2021按市及按息回顧與2022前瞻」的報告。回顧對上一次美國收水歷程：由2014年1月開始減慢買債歷時9個月後，至同年10月結束停止買債計劃，收水影響未有即時傳導本港。當年受「滬港通」開通等因素帶動，資金流入本港，年內本港銀行體系結餘不減反增，由2014年初約1,638億元逐步增至2015年第4季高達4,260億元，期間港元拆息維持平穩處低水平。而美國待14個月後（即2015年12月）才象徵式啟動加息。
 
王美鳳在報告內指出，置業人士仍繼續受惠於低息環境，相信明年在經濟復甦面持續擴大及通關因素帶動下，利好樓巿及按巿，按揭額將繼續出現正增長，預期香港樓市2022年新取用按揭貸額將突破4,000億元，再創歷史新高。 

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本港銀行結餘高度充裕

王美鳳指出，現時拆息HIBOR樓按計劃主導市場，市場比例達97.6%，故此HIBOR調整將主導本地按息變化，過往港元拆息早於港P上調，拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。
 
現時本港銀行結餘仍然高度充裕達3,825億水平，若美息明年上升，港元拆息在資金充裕環境下未必跟足美息加幅，跟隨息率上調的速度亦較慢。歸納中原按揭報告，可以預示香港樓市2022中，物業按揭市場將出現5個趨勢：

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香港樓市2022｜趨勢1：港息未必跟足美息加幅

王美鳳續指，在對上一次加息周期，當本港銀行體系結餘仍達千億以上水平，港元拆息大致上未有跟足美息加幅，例如2017年屬於美國加息周期，年內美息上升3次共0.75%，當年本港銀行結餘介乎近1,800億至2,600億水平，與樓按相關的1個月港元拆息平均0.56%，1個月美元拆息則平均為1.11%，港元拆息明顯低於美息，亦未有跟足美息加幅。

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香港樓市2022｜趨勢2：低息持續

故此美息上升對港元拆息影響視乎本地資金水平及流向變速（當中亦受金管局增發外匯基金票據次數及量數影響，因有抽走市場資金作用），本港投資環境仍然吸引資金，預期明年本港銀行體系結餘仍然充裕，故明年港元拆息未必跟足美息加幅，拆息或由「超低水平」微調至「低水平」；拆息仍然低企下，相信明年H按仍然主導市場，料香港樓市2022年按息仍主要處2厘以下水平，低息環境持續，故本港將歷史性出現14年低息環境。

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香港樓市2022｜趨勢3：H按為主流按揭計劃

王美鳳指出，今年H按與P按之息差持續達1厘以上，2021年市場H按息平均1.4%，而P按息則持續於2.5%水平，H按慳息優勢明顯，故2021年H按選用比例持續於95%以上並持續攀升。今年拆息現跌勢，1個月拆息於年內較長時間跌至0.1%以下水平，9月及10月份平均1個月拆息更跌至0.06%，創11年半新低，令期內市場H按息低至1.36%十年來低水平，H按/P按息差進一步拉闊，造就H按吸引力續增，推動2021年10月份H按選用比例升至97.6%創歷史新高。

王美鳳預期，即使明年港元拆息有機會輕微回升，預料H按息仍會主要處於2厘以下水平，故此H按對比P按維持2.5厘仍具較大吸引力，料香港樓市2022年繼續以H按為主流按揭計劃。

香港樓市2022｜趨勢4：港P未有需要上調    

反映美國聯儲局官員預測未來利率的點陣圖顯示，預期明年加息3次，加幅共0.75厘。王美鳳指出，預期美國明年結束買債計劃後，開展貨幣正常化仍會溫和進行，預料明年美國聯邦基金利率仍處於1%以下水平，加幅不多於0.75厘，而本港最優惠利率(港P)未需要跟隨上升。

王美鳳解釋，美國在過往減息周期對比港息「減突」較大幅度，在對上一次減息周期，港P在2019年僅減0.125厘便返回歷史低水平，然而美國為應對疫情於2020年再突減息1.5厘，香港沒有跟隨，故此即使美息明年加0.75厘，港P未有需要上調；在過往加息周期，港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。

香港樓市2022｜趨勢5：平均按揭年期徘徊28年水平

王美鳳預期今年新批轉按金額將可重上千億水平，按年大增逾6成。展望2022年轉按市道，經過今年低基數效應推動新批轉按明顯反彈後，2022年轉按市場將趨向維持平穩發展，雖然明年按息有機會稍為上升，但低息環境持續，仍利好吸引轉按及物業套現個案。

王美鳳續指，按揭年期上限為30年，故按揭年期不會延長至超於30年。明年樓市穩步發展下，樓價向升機會較高，預期香港樓市2022年平均按揭年期持續徘徊長達28年水平。

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資料來源：中原按揭

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