【理財個案】50歲預計65歲退休，和太太二人到時積蓄＋強積金將有數百萬元，但擔心的就是現居在退休時仍有約130萬元的按揭餘額，退休金便減少了逾20%...
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理財個案：讀者陳先生（50歲）有以下問題：
陳先生（50歲）預計在65歲退休，和太太二人的強積金現值共約200萬元，估計到65歲時會累積至約400萬元，再加上現時約200萬元積蓄，相信日後的退休生活有一定的保障，唯一擔心的就是現居在退休時仍有約130萬元的按揭餘額，若在退休時一筆還清，手頭上的退休金便減少了逾20%。
財政「安全系數」大減
他時常說資產額除了是衡量財政能力的指標外，也提供了某程度的安全感，在退休時要仍有這麼大筆的樓按未清，相信他的「安全系數」會大減（幾年前加按讓兒子有資金留學，確是打亂了他原來的盤算）！有什麼辦法可減輕還清樓按負擔呢？
用投資方法以增加資產
陳先生深知可採用投資方法以增加資產，但科網股爆破一役令他差點破產，以後也不敢再涉足股票！儲蓄保險、甚至現時常見的年金這些又可以嗎？這些都是可行的，但現在要投放65萬元以上，才能在15年後取回130萬元，看似不錯，但不要忘記退休金就少了65萬元，對「安全系數」也有影響呢！
「保費融資」風險較低、回報較高
那陳先生仍有什麼方法 - 既是風險較低，但回報又較高 - 的方法呢？近期有很多客人探討「保費融資」的各項應用，筆者也認為這可提供一個方案給陳先生，以較具成本效益的方法解決清還樓按問題。
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保單融資是甚麼？
簡單來說，保單融資就以是一份擁有較高「現金價值」的人壽保險抵押給銀行，從而減低整體成本（約為原保費的25%），而這份保單並不會因為已抵押了而減少增長、派息等，由於現時借貸利息極低（年息約一厘多至兩厘，甚至更低），保單的增長較付出的利息為多，便有正回報，造就了一個槓桿的機會，假以時日，槓桿令回報更吸引。
像買樓一樣將物業抵押給銀行
這就像置業一樣將物業抵押給銀行，只付首期，其餘抵押給銀行（付一厘多至兩厘利息），然後將物業放租以賺取租金回報，租金收入減去利息，便是這物業的回報。
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「保費融資還樓按」方案
那陳先生的「保費融資還樓按」方案會是怎樣的呢？
他所需要的首發資金約為45萬元，選購一個172萬元保障額的人壽保險（總保費需付中160萬元），在批出保單當日已有保額80%的現金價值（132萬元），以此抵押給銀行，批出現金價值的90%為借貸額（119萬元）。
跟據172萬保障額來派息
日後此保單將會跟據172萬保障額來派息/增加現金價值，假設銀行的借貸年利率為2%，在15年後，保單的現金價值為334萬元，若在此時退保，料可取回淨回報127萬元。在這15年的平均年回報為7.6%。以同樣的時間滾存（15年），利用保費融資策略令所需首發資金減低3成。
有沒有「魔鬼盡在細節裏」？
真的這麼「筍」？完全沒風險嗎？有沒有「魔鬼盡在細節裏」？平心而論，筆者建議陳先生留意以下細節：
- 融資的部分是要支付利息的，如果利率飊升，整體回報或會受影響；
- 保單的派息是否「全保證」的呢？若非保證部分派息不似預期，對整體回報有多大的影響？
但此兩點潛在風險和買樓收租的風險也大同小異啊！筆者建陳先生和理財顧問商討詳情，定下全盤計劃方案！
作者簡介：鄺翠玲為美聯金融集團高級副總裁，亦是中國國家理財策劃師(ChFP)和香港認可財務策劃師(CFPCM)，從事財務策劃行業逾14年，專責為客戶提供一站式的金融理財服務，於各大傳媒為讀者的理財疑難提出意見及建議逾十年。
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