讀者來信：Anthony Sir你好！施政報告講北部都會區發展好似好厲害啊，最近有代理Sell我洪水橋那邊的新樓盤，說現在買入將來就會升值很多，看來有點道理，你覺得如何呢？
回覆讀者來信：除非很便宜 否則坐貨機會甚高
現在就買？！除非很便宜，否則…坐貨的機會甚高！整個計劃只是構思階段，還要諮詢、研究、規劃、收地、興建…如此龐大的計劃最少都要20年！筆者理解，很多附近的樓盤都會借勢全力出擊，新盤可以賣貴兩三成，半新盤的貨尾可以鹹魚翻身，代理們當然也磨拳擦掌…齊齊Sell概念！然而作為理性、有經驗的投資者,請問自己幾個問題…
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第一，係咪真係講得咁好？
計劃嘛，紙上談兵，要多完美，有多完美，但真正落實，可以做到的又有幾多？例如數碼港、科學園，確實有些數碼科技企業，但數目有多少呢？能帶領香港轉型嗎？最終還不是地產項目嗎？數碼港你只會想起貝沙灣，科學園你只會想起白石角，今次比以往好，以往只是虛無的說發展，今次有很實在的兩城三圈概念，以深港融合為大方向，問題是…深圳是否想與香港融合呢？
第二，即使真的發展，樓價值幾錢？
正如上文所說，發展計劃落實機會很高，問題是最終可以做到幾多成，因此下一步要評估的，就是發展後，樓價值多少錢？以科學園旁邊的白石角作參考，呎價大約15~20K，視乎單位的質掅及Lump Sum等等，現在那邊的樓盤賣幾錢？二手新式屋苑呎價11~13K左右還勉強可以，但如果新樓賣到15~18K呢？似乎已經反映了發展概念，還有甚麼水位呢？還有一點要留意的是，現時的樓盤並不在西鐵線旁，是在舊區那邊的，真的那麼受惠？
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第三，即使真的發展，真的升值，要幾耐時間？
這是一個20年大計，現在高價追入，會出現甚麼情況？收樓的時候你就會發現，乜都未有！莫講話升值，搵人租都難，參考過往例子，如果你1997年高價追入嘉湖，最後經歷了近20年悲情城市，坐艇！如果你10多年前買康城，記得當時各路英雄大力推銷這裡將會是下一個太古城，翻查資料，2009年第一期首都高價開盤，創出30小時賣出1900伙的紀綠，之後呢？堆填區喎、好臭喎、冇配套喎…捱了接近10年，直到近兩三年才開始翻身，又係坐艇！為甚麼沒吸收經驗？
一般來說一個大型的基建發展，會有幾次機會…
第一次是計劃落實的時候，炒概念，最終坐資機會甚高。第二次是開工之後開始見到些少效果，比較實在，第三次是計劃完成前幾年，就像過去兩三年的康城，才是跑得最快的。關於發展區的三段速理論，最近在我的Youtube 頻道「第一桶金」會有一條片專講，歡迎大家瀏覽交流。整體來說，個人認為不用心急，先看看發展的進度、樓盤的價錢再決定吧！
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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