【香港樓市2022｜沙中線過海段效應】港鐵屯馬線今年6月全線通車，土瓜灣站啟用，令土瓜灣樓市出現新氣象。雖然沙中線由紅磡至金鐘段可望2022年通車，但在區內缺乏新樓盤推售下，地產代理未有一致看好區內樓市前景。不過，區內有項目正進行重建，新項目遲早會面世，只是需時較長。若果想在區內置業，要看長線。地產代理挑選6個半新屋苑，值得留意。
【香港樓市】九龍城舊區重建｜屯門線通車樓市變天｜買區內舊樓博收購須知
沙中線過海段料2022年通車
沙田至中環線(即沙中線過海段)是由沙田直達中環，但現在拆分為「大圍至紅磡段」及「紅磡至金鐘段」兩部份。屯馬線是大圍至紅磡段的路線，第一期由馬鞍山線至啟德，於2020年2月通車。其後再向南伸延，再經過啟德新發展區，最終到達紅磡，並與現西鐵綫（尖沙咀支綫、九龍南綫）貫通，組成屯馬線，這部分已於今年6月通車，土瓜灣站是其中一個車站。
第二部分是紅磡至金鐘段，則由現東鐵綫向南伸延，經第四條過海鐵路到達香港島的灣仔會展一帶，最後以金鐘為終點站，預計2022年6月至7月通車。若果由土瓜灣前往，可在紅磡站轉車前往港島，現在則需要在尖東站步行至尖沙咀站，再前往金鐘。
屯馬線通車後 土瓜灣樓價升半成
屯馬線全線通車，土瓜灣站啟用，區內交通無疑較以往方便，對區內樓市起到一定正面作用。香港置業助埋分區董事宋國權表示，屯馬線6月通車，由6月底至今，土瓜灣區內成交價升3%至5%。
宋國權續稱，區內交投有少許活躍，以傲雲峰為例，未通車前每月僅有數宗成交個案，通車後交投上升，在10月交投增至10宗。
香港樓市2022：代理對沙中線過海段通車效應看法分歧
雖然沙中線紅磡至金鐘段的沙中線過海段可望2022年通車，但地產代理就其對區內樓市影響看法分歧。利嘉閣地產九龍區董事徐志華指，現時屯馬線已經可以前往港島，已經很方便，沙中線通車，只不過是多一個選擇而已，預期對區內交投影響不大。
不過，宋國權則指，沙中線過海段通車，前往中環時間可快一點，相信同一路線的車站如啟德站、鑽石山站的沿線物業會受惠，土瓜灣物業樓價亦會再上升。
香港樓市2022：土瓜灣樓價料受壓
展望香港樓市2022後市，徐志華預期2022年區內樓價有下跌壓力，因附近啟德有很多新盤開售和入伙，搶走購買力，而且2022年區內未有新盤開售，在缺乏新盤帶動下，樓價上升動力會放緩，故預計2022年區內樓價下跌5%，交投亦下跌。
宋國權表示，近5、6個月區內樓價累升3%至5%，預計未來兩個月會再升1%至2%，因港鐵在土瓜灣通車，交通配套改善，而且校網好，加上區內盤源少。宋國權又指，受到農曆年假期效應影響，而且沙中線未通車，故預期明年首季樓價平穩。
鴻福街項目正招標
地產代理預期香港樓市2022，土瓜灣區內暫未有新盤開售。其實，目前土瓜灣有多個市區重建局的重建項目正進行，惟部分項目距離落成尚有一段較長時間。部分項目資料如下：
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土瓜灣道/榮光街重建項目
- 地盤面積：約70,935平方呎
- 住宅樓面面積：約447,782平方呎
- 商業樓面面積：約89,556平方呎
- 政府、機構及社區設施：約59,633平方呎
- 住宅單位數目：約900個
- 估計完工年期：2032年
靠背壟道/浙江街重建項目
- 地盤面積：約177,283平方呎
- 住宅樓面面積：約1,313,208平方呎(其中約484,380平方呎為公營房屋)
- 住宅單位數目：約2500個
- 估計完工年期：2030/2031年
鴻福街/銀漢街重建項目
- 地盤面積：約49,309平方呎
- 總樓面面積：約443,789平方呎
- 商業樓面面積：約73,658平方呎
- 住宅單位數目：約750個
- 預計落成日期：2025/2026年
註：項目正招標，11月25日截標
啟明街/榮光街重建項目
- 地盤面積：約18,837平方呎
- 總樓面面積：約126,983平方呎
- 住宅樓面面積：約105,821平方呎
- 商業樓面面積：約21,162平方呎
- 預計落成日期：2026/27年
翔龍灣傲雲峰屬半新大屋苑
土瓜灣是傳統舊區，近20年不少新盤逐漸入伙，若果想入市，最好選擇半新二手樓盤，區內半新的大型屋苑不多，單幢物業較多。如果想買大屋苑物業，徐志華和宋國權同樣挑選翔龍灣和傲雲峰兩個大型屋苑。
宋國權更指，這兩個屋苑勝在樓齡新，並設有住客會所。以下是這兩個屋苑的資料：
翔龍灣
地址：新碼頭街38號
座數：5
單位總數：1782個
單位實用面積：320至1215平方呎
入伙日期：2006年11月
發展商：恒基、中華煤氣
配套設施：大型商場、住客會所
校網：小學：34‧中學：九龍城
10月成交實用呎價：18,648元
放盤叫價：710萬至2380萬元
放盤呎價：17,949至23,810元
傲雲峰
地址：宋皇臺道38號
座數：6
單位總數：2208個
單位實用面積：452至903平方呎
入伙日期：2004年6月
發展商：上海實業、新世界、長實
配套設施：住客會所、零售舖
校網：小學：34‧中學：九龍城區
10月成交實用呎價：19,245元
放盤叫價：850萬至1928萬元
放盤呎價：17,745至42,655元
喜點喜築交通方便
宋國權亦挑選三個半新二手單幢樓，包括喜點、喜築和迎豐。他覺得，這些二手樓樓齡新是主要賣點，喜點和喜築更位近港鐵站，交通方便。另一個半新屋苑環海.東岸亦是他的心水之選，因屋苑樓齡新之餘，並設有商場。
屋苑提供細單位，買入後收租會較為適合。相關二手樓資料如下：
喜點
地址：北帝街123號
座數：1
單位總數：168個
單位實用面積：240至357平方呎
入伙日期：2015年8月
發展商：中國海外、市建局
配套設施：住客會所、健身室
校網：小學：34‧中學：九龍城區
放盤叫價：520萬至860萬元
放盤呎價：20,077至26,316元
喜築
地址：炮仗街93號
座數：1
單位總數：209個
單位實用面積：294至1273平方呎
入伙日期：2018年7月
發展商：麗新集團、市建局
配套設施：住客會所
校網：小學：34‧中學：九龍城區
10月成交呎價：18,794元
放盤叫價：668萬至990萬元
放盤呎價：17,935至22,455元
迎豐
地址：馬頭角道50號
座數：1
單位總數：300個
單位實用面積：186至288平方呎
入伙日期：2017年5月
發展商：恒基
配套設施：住客會所
校網：小學：34‧中學：九龍城區
放盤叫價：570萬至650萬元
放盤呎價：20,417至25,292元
環海.東岸
地址：崇安街23號
座數：3
單位總數：1008個
單位實用面積：194至376平方呎
入伙日期：2018年12月
發展商：九龍建業
配套設施：Soda Mall、住客會所
校網：小學：35‧中學：九龍城區
10月成交實用呎價：21,724元
放盤叫價：438萬至980萬元
放盤呎價：19,737至27,841元
土瓜灣有兩個小學校網
不過，若果有子女讀書，選擇物業時要留意，因土瓜灣是有兩個小學校網，分別是小學34和35。根據教育局資料，小學34涵蓋何文田、馬頭圍、啟德、土瓜灣北等地區，小學35涵蓋紅磡、黃埔、土瓜灣南等地區。在土瓜灣區內，兩個校網區是以銀漢街、海心公園為分界線，以北是小學34，即是土瓜灣北；以南是小學35，即是土瓜灣南。
小學34共有17間小學，小學35共有7間小學。詳情可參閱教育局網址
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