【理財個案】今次《財智三人幫》理財個案主角黃太太，兩夫妻有工作共有兩間未供完村屋，兩個兒子在台灣讀書，想問換樓或買樓提升現金流，退是沽樓再居台灣置業較好？理財個案詳情如下：
理財個案詳情
- 背景﹕黃先生49歲，黃太太44歲，大仔21歳，細仔18歳，兩個於台灣讀書
- 月入﹕黃先生4.7萬元，黃太太1.2萬元
- 支出﹕每月4.6萬元
- 資產﹕黃先生自住村屋巿值470萬元（按揭餘額323萬元），每月按揭供款11,000元 ；黃太太收租村屋巿值500萬元（按揭餘額128萬元）， 每月按揭供款8,000元；每月收租1.1萬元、現金13萬元
黃太太的疑問
- 我希望能將其中一間物業賣掉以1換1，換理想物業作退休收租或予以仔仔使用。但我先生希望將物業2合1，以換取贖契不用供樓壓力，留現金旁身備用。請問邊個方案較切合我們需要？
- 或賣掉現時收租物業後，移居台灣置業較好？
專家余淑穎Suki Yu回答
黃氏夫婦你好！謝謝你的來信，本人根據你們理財個案的家庭總入息狀況作出以下理財分析，及配合你的提問給予意見。希望助你早日選定方向，尋找你們心中所想的理想生活。
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家庭總收支及資產分析
在信中理財個案提及到你們兩人的家庭總收入約70,000元，包括二人的薪金及收租物業的租金回報。家庭的每月總開支約為46,000元， 相信這裡已包括了自住和收租物業的按揭供款，兩位的生活費和兩名兒子在台灣讀書的學費與生活費。
帳面上的計算應該每月還有盈餘作儲蓄。但是在信中沒有說明夫婦二人相關工作所累積的退休保障儲蓄有多少？全家人的醫療及人壽保障每年開支多少及保額是否足夠？還有否其他債務和家人（例如：供養父母及子女升學）需要額外開支？
這三個重點對於你們決定將手持物業重整資產分配或移居台灣尤其重要。 故此在選擇前請好好仔細分析和考慮後才作最終決定。
將手持物業資產再分配
你們的理財個案現時首次的現金流並不算太充裕，大約只有13萬元，流動資產只足夠維持現時三個月的家庭總開支。故此相信你們聯想到將收租物業放售提升現金流。
假設你們用市價將收租物業成功放售，對減上結欠的按揭貸款和相關開支理應可取回約360萬元現金。如果將收取回來的資產對減自住物業的結餘按揭（323萬元），七除八扣後你們總資產只可提升約30萬元，而換取的便是節省兩層物業往後日子的按揭供款壓力（每月合共$19,000）和放棄了將來被動收入（收租物業的租金收入）的優勢。
沽收租村屋轉為新界市區單位
若選擇此方案，你們必須好好把握退休前從工作的收入，來加倍儲蓄來提升退休保障作日後生活所需之用。
如果選擇以換樓形式將收租村屋轉為新界市區400萬元的單位 ，始終樓宇質素、尺數大小、樓齡和交通網絡的選擇因人而異，故此若果已有鎖定的心儀目標物業也可考慮，但重點要留意在換樓過程中涉及的開支同現金流的需要能否恰當地配合和運用。
將物業套現移居台灣
選擇將兩層物業完全放售將所有資產變回現金後安排移居台灣，假設成功地將兩個物業用市價放售減去現時銀行按揭貸款，你們的資產應該可套現500萬元。
根據互聯網提供一些台灣生活質素和物業現時售價的資料作參考，一間約800尺實尺的台北市區物業售價中位約200萬元，當然不同的地區丶交通網絡價格相差甚大，我只是取中位配合你的資產選擇來做預算。
假設移居後你們未必馬上能有固定工作來申請物業貸款，故此會將資產一次性購買物業或者選擇先租後賣。而在台北市平均每人生活費約為5,000港元，故此你們在台灣的家庭總開支便會圍繞在2萬元左右。每年總開支大約24萬元。
預留資金台灣置業和善用資產增值補貼日後生活費
假設將200萬元扣起備用作日後台灣置業，而餘下的300萬元在香港可選擇高息股票收取股息或者可選擇每月派息的債券基金作日後生活費的被動收入後盾。
假設每年有年利率6%穩定回報，應可帶來每年約18萬元的利息收入。當然要留意相關的利息收入轉到台灣時會列作收入計算需要繳稅。至於移居台灣涉及的就業機會、稅收開支和醫療保障等等相關資訊便必須找從事專業台灣移民代辦人士了解詳情。
平衡醫療丶生活費和退休保障
再三提醒醫療丶生活費和退休保障三方面必須好好考慮和平衡再作出最終決定方為上策。若想更深層次分析和了解，可找相關富經驗的理財顧問給予專業意見。
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