近年新盤為加快銷情，不少發展商都會提供審批及按揭成數較銀行寬鬆的一按或二按計劃，特點是首兩至三年的息率，與銀行按揭息率相近。不過低息期過後，第四年按揭息率可能會升至5至6厘，部分會達7厘。一般醒目的買家，都會在低息期完結前，便轉回銀行做按揭，但若然樓價升值幅度不似預期，要轉走發展商二按或呼吸PLAN也不是太易。
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客戶未能不補錢轉回銀行做按揭
近日我們便接到一個求助個案，客戶兩年多前購入同一新盤一大一小單位，由於兩個單位皆做了發展商頭加二按 ，根據現時金管局指引，有於多一個物業按揭時，最高按揭成數及供款佔入息比率都要減一成。再加上期內樓價雖有升幅，但升幅未能令到客戶在不額外補錢之下，轉回銀行做按揭，客戶在「捱貴息」一段時間後，忍不住向我們求救。
用太太作為物業借款人 盡最高60%按揭
我們了解後發現，客戶太太本身沒有任何按揭貸款，而且月入有近十萬元，於是我們建議客戶以太太作其中一個物業的借款人，便可以做盡最高60%按揭，而客戶則為其另一單位樓價過千萬的單位做50%按揭，在這一輪操作後，客戶便成功不用補錢的情況下，轉回銀行按揭。二按息率由5厘降至H＋1.3厘，兩個物業每月總供款大減逾一萬元。
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轉回銀行按揭後供款變化
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發展商二按 首2年 |
發展商二按 第3年開始 |
轉回銀行H按 |
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息率 |
2.5% |
5% |
H+1.3% |
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頭 + 二按 |
約$41,700 |
約$46,500 |
約$35,600 |
這個案要注意兩點：
- 首先不是每間銀行都接納業主不是借款人，建議找專業人士幫忙協助，可省卻逐間銀行查詢的時間。
- 另外，做物業借款人與擔保人一樣，日後自行置業再做按揭時，入息要求都會大增，因此要先衡量日後置業及貸款需要才作決定。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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