讀者來信：Anthony Sir你好！最近新盤市場好熾熱啊，真的抵買嗎？好像最近火炭的新盤，呎價都要兩萬多，比很多市區的半新樓都貴，但仍然很多人睇，很多人入票，銷情也很好，如果是我就情願買市區的半新盤了，到底是我不懂，還是香港人對新樓太瘋狂？
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回覆讀者來信：是的，我都覺得太瘋狂了！
所以近年不少新盤入伙之後，於二手市場都出現蝕讓個案！所以不必太過懷疑自己分析，新盤很多時候都會被高估，買家亦會被市場氣氛影響而盲目高追，但物業的價值最終都會被反映出來！
火炭新盤就是典型例子
火炭的新盤就是典型例子，市場策略非常出色！這個樓盤市場期待已久，港鐵站旁、大屋苑，是很多香港人杯茶，各路代理一早放定風，價單未公佈，已開放示範單位…
- 代理：鍾生，有冇興趣入飛呀？
- 筆者：仲未開價喎，點入呀？
- 代理：地鐵站隔離，冇得輸喎！
- 筆者：吓？！如果開兩萬幾蚊呎，乜鐵都死啦！
- 代理：收到風萬五六蚊呎咋！預先入票中籤機會高好多架！
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真人真事！真係有代理打嚟咁講！
於是，開價前已經好多人睇樓，好多人入票，既然咁多人入票，發展商又何須平賣呢？最後，首批開售涉及536伙，三張價單，整批折實平均呎價為20,267元，說好的萬五六呢？這個價錢已經超越御龍山，後者是港鐵上蓋，是本地名牌發展商，是區內有名的高質素指標屋苑，這個盤是港鐵站旁、內房發展商、樓花，睇價單攻略表，沒有發展商二按，即沒有按揭優勢，按道理應該平過御龍山才合理，但銷情仍然非常理想。
- 筆者：唔諗啦，呢個價太貴！
- 代理：點會貴呀？賺梗喎！嚟緊一定賣到25,000元！
- 筆者：發展商賣到25,000，唔等如將來二手賣到，咁咪蝕？…
呎價25,000是柏傲莊後期的價
呎價25,000是甚麼概念呢？是柏傲莊後期的價，也是觀塘凱匯貨尾單位的價，抽獎那個一房單位呎價是24,000，也是啟德的價，維港一號首批均價才23,000左右，這是火炭站、工廠區、內房，點解會貴過大圍、觀塘、啟德、名牌發展商呢？很多新盤因為有宣傳推廣上的優勢，有各路代理落力推售，再加上大部份香港人其實唔識買樓，唔識比較，很多時新盤的價值都會被高估。
新盤價值都會被高估
唔止火炭大盤，之前筆者都寫過一篇文章講旺角幾個新盤，二三線發展商細盤，呎價兩萬幾都爭住要，相反區內優質的半新樓，例如新地的形品星寓、信和的奧柏御峯等，呎價不到兩萬散戶反而唔買，就知散戶真係唔識！
不過今次真係幾離譜！政府有關部門真係要關注吓…
未開價就收票
例如未開價就收票！…講到好平話萬五六哄人入票，搞到氣氛好熾熱，最後均價兩萬！…部份代理為爭客竟然話未開價入票中籤機會高啲！…當然以上只是筆者自己及身邊一些朋友遇到的事，不代表所有代理都這樣做，相信市場上仍然有很多好的代理，例如我們的相熟代理，就實話實說，叫我們不要追了，很多同學之前入咗飛的，最後都抽飛唔買，買其他更有潛力的盤，哈哈！
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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