我同意增加供應的確可以減少發展商產生暴利的機會,亦有機會令到樓價出現短期的微調及之後上升有序,但並不可能改變樓價拾級而上的趨勢。

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大增供應本質是大興土木

首先我們要弄清楚:大增供應本質是大興土木,是刺激經濟的方案,必會很有力增加GDP,故筆者熱烈歡迎香港政府大幅度甚至倍增房產供應。有人可能會說:大量增加供應,如果不會樓價下跌,為何97年之後樓價出現了跌6成的情況呢?

為何97年之後樓價跌6成?

因為那次是美國的「剪羊毛」行為,當時除了面對美國收水及亞洲金融受狙擊的災難外,美國也同時「收水」,美元匯價和息口亦因此在高位,於是供應量就大幅高於萎縮了之後的需求,不可以賣出的單位要付出比現在沉重數以十倍的息口。

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香港過去20年總共少建了50萬個單位

今天這些情況並不存在,在過去20年裡面總共少建了50萬個單位(對比90年至97年香港的公私營房屋供應水平),我們沒有供過於求的泡沫,息口亦只是低於當年的近十分一,大興土木去倍增供應等於我們每年不斷進行數以十倍以上的消費券,更何況我們沒有那麼多人手去增加供應,所以建築成本一定會大增,今天建築工人的工資已不乏8萬月薪的。

「共同富裕」要維持有錢賺的生產鏈

而且,沒有錢賺的生意沒有人會做的,即是說如果我們要透過增加供應去達到「共同富裕」的話,我們必須要維持一個有錢賺的生產鏈,更而且,樓價下跌會令成交減少又如何能做到「共同富裕」,現在期望樓價下跌的人只是希望跌了之後自己去買,但沒有任何一個是希望自己買了之後樓價下跌。

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要「共富」樓價必須合理的上升

即是說要透過樓價令到「共富」,可以說樓價必須要有一個合理的上升,因此我們增加供應只能令到樓價不暴升,但是不能不合理地持續上升!

即是說期望樓價大跌的並不實際,我們只能期望GDP增加的同時,工資是高於通漲及樓價上升,最後結果仍然是多勞多得,亦是有準備掌握機會的人獲得勝利,而等跌或者懶惰的人最後仍然會是輸家。

作者簡介:祥益地產總裁,撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。

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